Errores que el vendedor debe evitar cuando una casa está bajo contrato

Vender una casa puede ser un proceso complejo y emocional, especialmente cuando la casa ya está bajo contrato. Como vendedor, es crucial navegar esta fase con cuidado para garantizar una transacción exitosa y sin problemas. En esta entrada del blog, analizaremos los obstáculos más comunes que los vendedores deben evitar cuando su casa está bajo contrato y proporcionaremos consejos de expertos para elegir al agente inmobiliario adecuado que lo guíe en el proceso.

Comprender la fase de subcontrato en Carolina del Norte

¿Qué significa «bajo contrato» en Carolina del Norte?

En Carolina del Norte, cuando tu casa se va bajo contrato, entra en una fase distinta con implicaciones específicas. A diferencia de algunos estados, tenemos un período de diligencia debida eso afecta la forma en que clasificamos el estado de una propiedad.

Explicación del período de diligencia debida

El período de diligencia debida es un plazo negociado, que suele durar de 2 a 4 semanas, durante el cual:

• El comprador puede investigar la propiedad a fondo
• El vendedor recibe un importe no reembolsable tarifa de diligencia debida
• La propiedad está marcada como «Contingente» en la MLS

Este período es exclusivo de Carolina del Norte y ofrece tanto protecciones como obligaciones para vendedores y compradores.

De «Contingente» a «Pendiente»

Una vez transcurrido el período de diligencia debida:

• Si el comprador decide continuar, el estado cambia a «Pendiente»
• El depósito en garantía del comprador pasa a ser no reembolsable (con algunas excepciones)
• Es más probable que la venta se cierre, pero no está garantizada hasta que se transfieran los fondos

Es fundamental tener en cuenta que, en las operaciones sin un período de diligencia debida (como en muchos contratos de construcción nueva), el estado puede ir directamente a «Pendiente» cuando se firme el contrato.

La importancia del período de diligencia debida para los vendedores

Este período es un arma de doble filo para los vendedores. Si bien recibes una tarifa no reembolsable, también te encuentras en un estado de limbo.

Ventajas para los vendedores

• Usted recibe la comisión de diligencia debida independientemente de si la venta se cierra o no
• Tienes un comprador comprometido durante un período determinado
• Puede negociar reparaciones o ajustes de precios si surgen problemas.

Riesgos para los vendedores

• El comprador puede marcharse por cualquier motivo durante este período
• Su propiedad está fuera del mercado y es posible que falten otros compradores
• Es posible que tengas que hacer reparaciones o ajustes en función de las conclusiones del comprador.

Comprensión de la fase de subcontratación

Cuando tu casa se vaya bajo contrato, significa que un comprador ha hecho una oferta que has aceptado. ¡Pero no hagas estallar el champán todavía! Esto es solo el principio de un proceso complejo.

UN contrato inmobiliario es un acuerdo legalmente vinculante. Una vez firmado, ambas partes están obligadas a cumplir con su parte del trato. Esto significa que no puedes simplemente cambiar de opinión sin posibles consecuencias legales.

Es crucial entender que «bajo contrato» no significa «vendido». Aún queda mucho camino por recorrer antes de que entregues las llaves. Durante este período, deben cumplirse varias condiciones y cualquiera de las partes podría dar marcha atrás en determinadas circunstancias.

Esta fase es fundamental tanto para los compradores como para los vendedores. Es cuando la goma se junta con la carretera en una transacción inmobiliaria. El comprador estará ocupado durante este tiempo. Es probable que programen inspecciones de viviendas, consigue un evaluación, y finalizar sus hipoteca detalles. Esta es su oportunidad de asegurarse de que están haciendo una inversión sólida.

Como vendedor, no estás exento de responsabilidad. Debes mantener la propiedad, adaptarte a las inspecciones y estar preparado para negociar si surgen problemas. Es un equilibrio delicado entre ser proactivo y no sobrepasarse.

Errores comunes del vendedor durante la fase de subcontratación

Malentendiendo el estatus de «contingente»

Muchos vendedores dan un suspiro de alivio cuando su casa queda bajo contrato, pero en Carolina del Norte aún no es el momento de celebrar.

Los riesgos de asumir que la venta es definitiva

• Rechazar posibles ofertas de respaldo
• Descuidar el mantenimiento de la propiedad
• Hacer planes de mudanza prematuros

Mejores prácticas durante la fase «contingente»

• Mantenga la propiedad lista para ser exhibida
• Considera las ofertas de respaldo (dentro de los términos de tu contrato)
• Espere hasta que finalice el período de diligencia debida antes de hacer planes de mudanza importantes.

Descuidar el mantenimiento de la propiedad

Aunque su vivienda esté bajo contrato, es crucial mantener su condición durante el período de diligencia debida y más allá.

Por qué es importante el mantenimiento durante la diligencia debida

• Es probable que el comprador lleve a cabo inspecciones durante este tiempo
• Los problemas encontrados podrían llevar a renegociaciones o a la rescisión del contrato
• El recorrido final comparará el estado de la vivienda con el de cuando se hizo la oferta.

Mantenimiento de su propiedad hasta el cierre

• Continúe con el cuidado y la limpieza regulares del césped
• Aborde cualquier reparación nueva con prontitud
• Mantenga todos los sistemas y aparatos en buen estado

No revelar problemas conocidos

La ley de Carolina del Norte exige que los vendedores revelen los defectos conocidos. No hacerlo puede tener consecuencias graves.

Obligaciones legales de divulgación en Carolina del Norte

• Complete el Declaración de divulgación de la Asociación de Propietarios y Propiedades Residenciales honestamente
• Actualice la divulgación si surgen nuevos problemas después de la declaración inicial

Consecuencias de la no divulgación

• Acción legal del comprador
• Posible anulación de la venta
• Daño a su reputación en el mercado inmobiliario

Manejo incorrecto de la tarifa de diligencia debida

La tarifa de diligencia debida es un aspecto único de las transacciones inmobiliarias de Carolina del Norte.

Comprensión de la tarifa de diligencia debida

• Se paga directamente al vendedor y no es reembolsable
• Es independiente del depósito de garantía
• La cantidad es negociable y puede oscilar entre unos pocos cientos y varios miles de dólares.

Errores comunes con la tarifa de diligencia debida

• No negociar una tarifa razonable
• No entiendo que se acredite al comprador en el momento del cierre
• Gastar la comisión antes del cierre (es aconsejable reservarla en caso de problemas imprevistos)

Ignorar las contingencias y los plazos

El período de diligencia debida de Carolina del Norte tiene plazos específicos que deben cumplirse.

Plazos clave del período de diligencia debida

• El final del propio período de diligencia debida
• Reparar los plazos de negociación
• Plazos de solicitud y aprobación de préstamos

La importancia de cumplir con los plazos contractuales

• La falta de plazos puede dar al comprador motivos para rescindir el contrato.
• Puede retrasar el cierre o crear una tensión innecesaria
• Algunos plazos, si no se cumplen, pueden extender automáticamente el período de diligencia debida

Superar los obstáculos de la evaluación y la inspección

Cuando una casa está bajo contrato, los procesos de tasación e inspección pueden presentar desafíos adicionales para los vendedores. Es crucial cooperar plenamente con estos procedimientos para evitar demoras y garantizar una transacción sin problemas.

Permitir el acceso de tasadores e inspectores

Los vendedores deben permitir a los tasadores e inspectores el acceso oportuno a la propiedad para evaluar su valor y estado. Negar o retrasar el acceso puede afectar significativamente el cronograma de negociación y poner en peligro la venta. Si es necesario realizar reparaciones, los vendedores deben trabajar con su agente para llegar a un acuerdo por escrito con el comprador sobre cómo gestionarlas antes de que venza el plazo de diligencia debida.

Cómo hacer frente a los déficits de tasación

En un mercado de vendedores fuerte, los valores de tasación pueden tener dificultades para mantenerse al día con la creciente demanda. Si una tasación no alcanza el precio de compra, es posible que los vendedores tengan que reducir el precio o correr el riesgo de que el comprador se vaya. Los compradores de la FHA y el VA tienen derecho a un reembolso completo de la fianza y a actuar con la debida diligencia si la vivienda no es tasada, por lo que los vendedores deben estar preparados para esta posibilidad.

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Los vendedores deben asegurarse de no retirar más propiedades de las esperadas de la propiedad que están vendiendo.

Errores financieros que se deben evitar

Administración inadecuada de hipotecas y gravámenes existentes

Garantizar un título claro es crucial en las transacciones de Carolina del Norte.

Preparándose para un cierre sin problemas

• Solicite una búsqueda preliminar de títulos al principio del proceso
• Aborde cualquier problema de título con prontitud
• Obtenga una declaración de pagos precisa para su hipoteca

Manejo de problemas de pagos y gravámenes

• Coordine el momento de la liquidación con su abogado de cierre
• Asegúrese de que todos los embargos se aborden antes de que finalice el período de diligencia debida

Pasar por alto los costos y tarifas de cierre

Comprender todos los costos asociados con la venta es crucial para los vendedores de Carolina del Norte.

Costos de cierre comunes para vendedores en Carolina del Norte

• Comisiones inmobiliarias
• Impuestos a la propiedad prorrateados
• Estampillas fiscales (una forma de impuesto de transferencia en Carolina del Norte)
• Honorarios de abogado (Carolina del Norte requiere un abogado para los cierres)

Presupuestación para los gastos de cierre

• Revise cuidadosamente la divulgación de cierre
• Discuta los costos potenciales con su agente al principio del proceso
• Considera la posibilidad de negociar algunos costos con el comprador

Errores de comunicación y cooperación

La comunicación clara es clave para una transacción fluida. Mantenga abiertas las líneas de comunicación. Si el agente del comprador se pone en contacto contigo, responde con prontitud, aunque solo sea para confirmar que has recibido su mensaje. En el ritmo rápido Mercado inmobiliario Triangle, los retrasos en la comunicación pueden provocar un estrés innecesario y poner en peligro la venta.

Ser demasiado rígido puede estropear un trato rápidamente. Si bien no tienes que aceptar todas las demandas de los compradores, debes estar abierto a solicitudes razonables. Si te piden que te hagan una medición de los muebles o que llames a un contratista para que te dé un presupuesto, trata de adaptarte a ellos. Usa tu criterio (o mejor aún, el consejo de tu agente) sobre cuándo ser flexible y cuándo mantenerte firme. Recuerde que el objetivo es cerrar la venta.

Las inspecciones de viviendas pueden hacer que un trato sea un éxito o un fracaso. Las inspecciones son una parte crucial de la diligencia debida del comprador. Están buscando cualquier problema que pueda afectar su decisión de compra. Asegúrese de que todas las áreas de su hogar sean accesibles, incluidos el ático, el entresuelo y cualquier edificio anexo. Solucione cualquier problema menor del que tenga conocimiento antes de la inspección.

Retirar la propiedad que se cree que está incluida

Los vendedores deben tener cuidado de no retirar más propiedades de las esperadas de las instalaciones. Los compradores esperan que la casa esté en las mismas condiciones o en mejores condiciones en las que se encontraba cuando se exhibieron, por lo que retirar los artículos que creyeron que estaban incluidos puede causar problemas y provocar la cancelación de la venta.

No liquidar embargos y gravámenes

Es responsabilidad del vendedor liquidar cualquier gravamen o gravamen sobre la propiedad antes del cierre. Si no lo hace, significa que el vendedor no tiene un «título negociable», lo que se considera un incumplimiento de contrato. En tales casos, el comprador tiene derecho a un reembolso completo de la fianza, a la diligencia debida y al reembolso de todos los gastos relacionados con el proceso de compra.

No completar las reparaciones acordadas

Si el vendedor acepta realizar las reparaciones solicitadas por el comprador durante el período de diligencia debida, debe cumplir con este compromiso. El formulario de solicitud de reparación con la diligencia debida firmado se convierte en una adición al contrato de compra, y el hecho de no completar las reparaciones constituye un incumplimiento evidente del acuerdo.

Proporcionar información inexacta

Los vendedores deben proporcionar información precisa sobre la casa y el vecindario al comprador a través del formulario de divulgación de la propiedad. Cualquier omisión o tergiversación, ya sea intencional o negligente, puede generar responsabilidad para el vendedor y su agente. Si posteriormente se descubren defectos ocultos o desconocidos, el comprador puede sentirse engañado y optar por cancelar la venta.

Cualquier información omitida será responsabilidad del agente del listado. Los compradores deben revisar cuidadosamente los posibles defectos conocidos y hablar con su agente antes de firmar el contrato. El agente inmobiliario podría meterse en un gran problema si omite un hecho material, tergiversó deliberadamente un hecho material o tergiversó negligentemente un hecho material. Si el vendedor y el agente no revelan todos los defectos ocultos o desconocidos y los descubren posteriormente, el comprador puede sentirse engañado y optar por rescindir el contrato.

El constructor calcula mal la fecha de finalización de la nueva casa

Si está comprando para construir, esto se aplica a usted. Muchos constructores tienen sus propios contratos de compra. Es de vital importancia utilizar un agente inmobiliario al negociar con un constructor. Los contratos de construcción tienden a ser vagos y arbitrarios. No hace falta decir que contar con la ayuda de un agente del comprador es gratuito porque el constructor siempre paga la comisión. Además, en el contrato de compra de un constructor, siempre habrá disposiciones que lo protejan en caso de que se produzca un error de cálculo en la finalización. Si el constructor no cumple con alguna fecha límite, por lo general hay un lenguaje que ofrece muy pocas concesiones al comprador por las molestias ocasionadas. En ese momento, es el comprador quien decide si desea continuar con la compra.

Errores legales y contractuales

El diablo está en los detalles cuando se trata de contratos inmobiliarios. Lea cada palabra de su contrato. Comprenda lo que está aceptando antes de firmarlo. Si hay algo que no entiendes, no dudes en buscar asesoramiento legal. Es mejor prevenir que curar.

Las transacciones inmobiliarias están llenas de plazos cruciales. Desde el período de diligencia debida a la fecha de cierre, hay numerosos plazos que hay que cumplir. No cumplirlos puede tener graves consecuencias. El incumplimiento de una fecha límite podría dar al comprador la oportunidad de retirarse de la oferta o renegociar las condiciones. Mantente al tanto de todas las fechas y obligaciones.

La documentación adecuada es crucial para un cierre sin problemas. Necesitará varios documentos para el cierre, entre los que se incluyen escritura, seguro de título, y registros de impuestos. Empieza a recogerlos pronto. Mantenga todos sus documentos organizados y de fácil acceso. Esto hará que el proceso de cierre sea mucho más sencillo.

Dificultades emocionales para los vendedores

Apegarse demasiado durante la debida diligencia

El período de diligencia debida puede ser un desafío emocional para los vendedores de Carolina del Norte. Ten en cuenta que la venta no es definitiva hasta después de este período y prepárate para la posibilidad de renegociaciones o de que el comprador se retire. Intenta concentrarte en los motivos por los que vendes y revisa las solicitudes de reparación y las negociaciones de manera objetiva.

Reaccionar impulsivamente a los resultados de la inspección

Las inspecciones son una parte clave del período de diligencia debida en Carolina del Norte. A menudo revelan problemas que el vendedor desconocía. Mantén la calma y consulta con tu agente antes de responder a las conclusiones de la inspección. Prepárate para negociar las solicitudes de reparación razonables y considera la posibilidad de ofrecer créditos por los costos de cierre en lugar de hacer las reparaciones tú mismo.

Cómo elegir el agente inmobiliario adecuado

Contar con el agente adecuado puede marcar la diferencia. Un agente experimentado como yo lo ha visto todo. Podemos anticiparnos a los problemas antes de que surjan y guiarlo en situaciones complejas. Busque un agente con un historial comprobado en su área. Pregúntale sobre su experiencia con propiedades similares a las tuyas.

Su agente debe ser alguien con quien pueda trabajar bien. Elija un agente que escuche sus objetivos e inquietudes. Deberían poder explicar conceptos complejos en términos que usted comprenda. Su agente debe mantenerlo informado durante todo el proceso. En el Equipo de Tim M. Clarke, nos enorgullecemos de nuestra comunicación clara y coherente.

La experiencia local tiene un valor incalculable en el sector inmobiliario. Un agente con un profundo conocimiento de Área del triángulo puede proporcionar información sobre los precios, las estrategias de negociación y las regulaciones locales que los agentes de fuera de la ciudad podrían pasar por alto. Pregúntale a los posibles agentes sobre las ventas recientes en tu vecindario, las tendencias del mercado local y su experiencia con propiedades similares a las tuyas.

Asesoramiento experto de Tim Clarke

Como fundador del Equipo de Tim M. Clarke, uno de los mejores equipos inmobiliarios del Mercado de Raleigh-Durham, he guiado a innumerables vendedores durante la fase de subcontratación. Nuestra especialización en construcción de viviendas personalizadas nos brinda información única sobre el valor de las propiedades y los posibles problemas que pueden surgir durante las inspecciones.

La clave para una transacción fluida radica en la preparación, la comunicación y la atención al detalle. Siempre aconsejo a mis clientes que mantengan su propiedad en las mismas condiciones en que se aceptaron la oferta, que sean transparentes ante cualquier problema y que respondan con prontitud a las solicitudes o inquietudes de los compradores.

Es crucial trabajar con un agente que no solo comprenda el mercado local, sino que también tenga un historial comprobado de cerrar negocios con éxito. Su agente debe ser su defensor, guiarlo a través de posibles dificultades y garantizar que se cumplan todas las obligaciones contractuales. Recuerde que el período sin contrato no es el momento de caer en la autocomplacencia: manténgase involucrado en el proceso y apóyese en la experiencia de su agente.

Para maximizar su experiencia, le recomiendo que se mantenga flexible y orientado a las soluciones. Si surgen problemas durante las inspecciones o evaluaciones, acérquelas con calma y esté abierto a negociaciones razonables. Al evitar los errores comunes de los que hemos hablado y mantener una actitud profesional durante todo el proceso, aumentará considerablemente sus posibilidades de lograr un cierre exitoso y sin estrés.

Confíe en el proceso, confíe en el profesional que haya elegido y pronto entregará las llaves a los nuevos propietarios de su propiedad. El Mercado inmobiliario Triangle es dinámico y emocionante, y con la orientación adecuada, vender su casa puede ser una experiencia gratificante.

Si está pensando en vender su casa en Área de Raleigh-Durham, no lo dejes al azar. Comunícate con el Equipo de Tim M. Clarke hoy. Pondremos nuestros años de experiencia y conocimientos locales a su servicio, garantizando una venta fluida y exitosa desde el contrato hasta el cierre. Hagamos realidad sus objetivos inmobiliarios: póngase en contacto con nosotros ahora y dé el primer paso hacia una venta de vivienda sin estrés.

Preguntas frecuentes sobre los errores que debe evitar el vendedor

¿Cuáles son los errores más comunes que cometen los vendedores una vez que su casa está bajo contrato?

Los errores más comunes son detener el marketing y las promociones, hacerse cargo personalmente de la inspección del comprador y realizar compras importantes que afectan a su estado financiero.

¿Cómo pueden los vendedores evitar sabotear la venta de su propia casa?

Los vendedores pueden evitar sabotear su venta si continúan comercializando la casa para obtener ofertas adicionales, entendiendo que la inspección del comprador probablemente detectará defectos y requerirá una renegociación, y evitando las compras grandes hasta después del cierre.

¿Por qué es importante que los vendedores sigan comercializando una casa que está bajo contrato?

La comercialización de una vivienda bajo contrato puede generar ventaja con ofertas de respaldo que ayudan a impulsar un contrato existente. También proporciona una red de seguridad en caso de que el contrato actual no se cumpla.

¿Qué deben hacer los vendedores si la inspección del comprador descubre defectos?

Los vendedores deben esperar que la inspección profesional del comprador encuentre defectos que requieran cierta renegociación. Es importante no tomárselo como algo personal, ya que es un procedimiento estándar.

¿Cómo pueden los vendedores gestionar sus expectativas con respecto a las inspecciones de viviendas?

Los vendedores pueden gestionar las expectativas al darse cuenta de que las renegociaciones después de una inspección de la vivienda son comunes y no se reflejan necesariamente en el estado de la vivienda. Un profesional de bienes raíces puede ayudar a ofrecer una perspectiva.

¿Por qué los vendedores deben evitar las compras grandes antes del cierre?

Las compras grandes pueden afectar negativamente al estado financiero del vendedor, lo que puede provocar problemas con la financiación del comprador y, potencialmente, poner en peligro o retrasar la venta.

¿Cuál es el beneficio de trabajar con un agente inmobiliario experimentado?

Un agente inmobiliario experimentado puede proporcionar su experiencia para simplificar las transacciones, guiar a los vendedores a través de los obstáculos más comunes y proteger los intereses del vendedor durante todo el proceso de venta.

¿Cómo puede un agente facilitar el proceso de venta?

Los agentes pueden facilitar el proceso gestionando el papeleo, las divulgaciones y las negociaciones, comercializando la vivienda, seleccionando a los compradores y proporcionando información sobre los precios, los términos y los plazos en función de las condiciones del mercado.

¿Qué deben buscar los vendedores al seleccionar un agente inmobiliario?

Los vendedores deben buscar un agente con amplia experiencia, un historial comprobado de éxito, un sólido conocimiento del mercado local y habilidades ejemplares de comunicación y servicio al cliente.

También se recomienda revisar las reseñas.

¿Por qué es ventajoso trabajar con un equipo inmobiliario en lugar de con un agente en solitario?

Un equipo inmobiliario puede ofrecer a los vendedores un servicio más completo, una experiencia más amplia y garantías adicionales de que su venta se gestionará de manera eficiente, incluso si un agente individual no está disponible.