¿Qué es la debida diligencia en Carolina del Norte?
November 13, 2024
¿Qué es la debida diligencia en Carolina del Norte?
- El período de diligencia debida brinda al comprador tiempo para investigar y evaluar la viabilidad de la propiedad identificando cualquier gravamen o defecto que pueda afectar el valor de la propiedad antes de finalizar la decisión de compra.
Período de diligencia debida
- Un período negociado, normalmente de 5 a 25 días, para que el comprador lleve a cabo la diligencia debida después de la firma del acuerdo de compra.
Actividades comunes de diligencia debida
- Inspecciones de propiedades (estructurales, de plagas, sépticas, etc.)
- Tasación
- Búsqueda de títulos
- Solicitud y aprobación de hipotecas
- Revisión de documentos de la HOA
- Negociación de reparaciones
Cuota de diligencia debida
- Una tarifa negociable que el comprador paga al vendedor cuando se firma el acuerdo de compra. Compensa al vendedor por retirar la propiedad del mercado durante el período de diligencia debida.
- Por lo general, de 100 a 500, pero puede variar según el precio de la vivienda y las condiciones del mercado.
- Se acredita al comprador en el momento del cierre, pero no es reembolsable si el comprador rescinde el acuerdo, excepto en casos excepcionales.
Depósito de dinero en garantía
- Un depósito pagado por el comprador y mantenido en depósito como prueba de buena fe para completar la compra.
- Normalmente del 1 al 5% del precio de compra. Reembolsable si el comprador rescinde el contrato durante el período de diligencia debida.
Derecho a rescindir
- El comprador puede rescindir el acuerdo de compra por cualquier motivo antes de que finalice el período de diligencia debida y recibir la devolución del depósito en garantía.
El tiempo es esencial
- El plazo de diligencia debida se aplica estrictamente. El comprador debe completar las investigaciones y rescindir el acuerdo, si lo desea, antes de que finalice el período de diligencia debida.
El concepto de diligencia debida en los contratos de compra de bienes raíces de Carolina del Norte se originó en 2011 como un medio de brindar una mayor protección tanto a los compradores como a los vendedores en las transacciones.
En esencia, la diligencia debida se refiere a la oportunidad que tiene el comprador durante un plazo acordado de investigar a fondo la propiedad mediante inspecciones profesionales, tasaciones, búsqueda de títulos y otros medios.
Por lo general, el comprador paga una tarifa de diligencia debida no reembolsable al vendedor para sacar la propiedad del mercado durante este período de investigación, que generalmente oscila entre 5 y 25 días.
Si con la debida diligencia se revelan problemas preocupantes, como defectos descubiertos en un informe de inspección, el comprador conserva la posibilidad de rescindir el contrato antes de que venza el plazo y recibir la devolución de su depósito en garantía.
En esencia, la diligencia debida tiene como objetivo promover decisiones de compra totalmente informadas, evitar sorpresas no deseadas que podrían arruinar las ofertas y ofrecer a los compradores un recurso en caso de que surjan problemas.
Tabla de contenido
- Debida diligencia frente a dinero en garantía
- ¿Qué es la tarifa de diligencia debida?
- Debida diligencia al comprar
- Debida diligencia al vender
- El propósito de la debida diligencia
- El proceso de debida diligencia
- Cláusula contingente frente a estado contingente
- Contingente frente a pendiente
- ¿Qué sucede cuando vence la diligencia debida?
- ¿Cuál es la diferencia entre la diligencia debida y el depósito en garantía?
- ¿Es reembolsable la diligencia debida?
- Comprador: cuidado con «Caveat Emptor»
- Lista de verificación de diligencia debida para compradores
- ¿Qué es la debida diligencia en bienes raíces?
- ¿Qué cubre la diligencia debida?
- ¿Por qué es importante la diligencia debida para los compradores?
- Elementos clave de la debida diligencia
- Duración típica del período de diligencia debida
- ¿Qué sucede si surgen problemas importantes?
- ¿Puedo retirarme durante el período de diligencia debida?
- Tipos de profesionales involucrados durante la debida diligencia
- ¿Debo contratar a un abogado de bienes raíces?
- ¿Cómo puede un comprador garantizar un proceso de diligencia debida exhaustivo?
La historia de la debida diligencia
En 2011, la Comisión de Bienes Raíces de Carolina del Norte agregó un nuevo término, «diligencia debida», al formulario 2-T de oferta estándar de compra y contrato de Carolina del Norte, en un esfuerzo por proteger tanto al comprador como al vendedor.
En ese momento, muchos agentes inmobiliarios de Carolina del Norte encontraron este nuevo concepto poco convencional, difícil de entender y, francamente, ridículo. Fue una época en plena «Gran Recesión» y en medio de un mercado de grandes compradores.
Nota al margen, el estado de Carolina del Norte fue uno de los estados menos afectados por la recesión. Los mercados de «sublujo» de todo el estado se estabilizaron en lugar de caer.
En cualquier caso, una vez que se introdujo la cláusula de diligencia debida, se percibió que tenía muy poco valor práctico y que era fácil para los compradores y vendedores omitirla porque había una competencia mínima entre los compradores.
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Diferencia entre la debida diligencia y el depósito en garantía en Carolina del Norte
Antes de 2011, el único dinero que un comprador necesitaba para garantizar un acuerdo de compra ratificado era el «depósito en garantía». La fianza se utiliza para demostrar la «buena fe» ante el vendedor y demostrar la voluntad del comprador de completar la compra.
La fianza también sirve como «indemnización por daños y perjuicios» para compensar al vendedor por la pérdida de tiempo y las posibles oportunidades de compra si el comprador contratado se retira.
Si bien el comprador suele emitir la diligencia debida y la fianza en el momento en que se ratifica un contrato, ambas van en direcciones diferentes.
La fianza se retiene en una cuenta de depósito en garantía de un tercero mientras el vendedor recibe directamente la diligencia debida.
Ahora, si todo va bien y la transacción llega a la mesa de cierre, la fianza se devuelve al comprador en forma de crédito al vendedor. Sin embargo, las cosas no siempre salen según lo planeado.
Esta es la razón por la que los compradores y vendedores a veces se encuentran con la peor parte. Con suerte, después de continuar leyendo, tendrá una mejor idea de lo que diligencia debida es y cómo funciona.
¿Qué es la debida diligencia en Carolina del Norte?
En Carolina del Norte, el proceso de diligencia debida está diseñado para que el comprador lleve a cabo una serie de actividades para descubrir todos los defectos y gravámenes a fin de determinar la viabilidad funcional y financiera de una propiedad antes de firmarla en la mesa de cierre.
La diligencia debida se divide en dos facetas: una «tarifa» y una «fecha», y ambas se describen como términos en una oferta de compra de Carolina del Norte.
En este clima de mercado actual, la tarifa de diligencia debida y la fecha de una oferta de compra varían según el atractivo de la propiedad y el estado de la casa.
La tasación, la inspección de la vivienda y las inspecciones de radón, moho, termitas, fosas sépticas (si corresponde) y pozos (si corresponde) son elementos comunes dentro de cualquier plazo de diligencia debida.
Las circunstancias relacionadas con los títulos y las encuestas no suelen estar asociadas con el proceso de diligencia debida. La mayoría de las veces, las búsquedas de títulos y las encuestas las realizan los abogados de bienes raíces de Carolina del Norte, a expensas del comprador.
Este artículo explica qué es la diligencia debida, por qué es importante y cómo se aplica a los contratos de compra de Carolina del Norte.
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¿Qué es la tarifa de diligencia debida?
El dinero de la diligencia debida es tarifa no reembolsable y se pagó directamente al vendedor. Dentro del período de diligencia debida, el comprador completa el proceso de descubrimiento para identificar cualquier defecto o gravamen en la propiedad que está comprando.
Aunque los acuerdos de compra de bienes inmuebles de Carolina del Norte definir las propiedades como si se vendieran «tal cual», es muy común que el comprador y el vendedor negocien los gravámenes descubiertos dentro del período de diligencia debida.
El vendedor tiene la prerrogativa de aceptar o rechazar cualquier solicitud de reparación y, si se deniega la reparación, los vendedores pueden ofrecer dinero en efectivo «en lugar de» las reparaciones, que se convierte en un crédito para el comprador en el momento del cierre.
Si el vendedor rechaza cualquier solicitud del comprador, el comprador tiene pleno derecho a rescindir el contrato con un reembolso completo de la fianza.
Si ambas partes llegan a un acuerdo después de que el comprador haya realizado los esfuerzos de descubrimiento antes de que venza la fecha de diligencia debida, el comprador normalmente sigue adelante con la compra.
A diferencia del proceso de descubrimiento que solo se lleva a cabo con una fianza, el comprador no necesita una razón legal o racional para rescindir si la rescisión se produce antes de que venza la fecha de diligencia debida.
Si el comprador decide rescindir el contrato dentro del período de diligencia debida, la diligencia debida se pierde, pero el comprador tiene derecho a un reembolso completo de la fianza.
¿Cuál es la fecha de diligencia debida?
La fecha de diligencia debida hace referencia a un plazo mutuamente acordado entre el comprador y el vendedor.
El objetivo principal del período de diligencia debida antes de la fecha de vencimiento es brindar al comprador la oportunidad de oro para investigar y evaluar la propiedad a fondo antes de finalizar la compra.
El período de diligencia debida ofrece un entorno seguro para que el comprador detecte cualquier posible defecto existente u oculto u otros problemas relacionados con la propiedad que puedan representar un riesgo durante su propiedad.
Una vez que ambas partes han dado su consentimiento al acuerdo de compra, comienza el período de diligencia debida y los agentes del comprador realizan una evaluación exhaustiva de la propiedad y recopilan toda la información relevante.
Por lo general, se trata de un proceso complejo que implica varias inspecciones, investigaciones y áreas de descubrimiento, y también pueden producirse negociaciones para cumplir los términos del acuerdo acordados.
El comprador tiene varias posibilidades de renegociar los términos del acuerdo en función de las conclusiones de la investigación si es necesario, garantizando así la protección de los intereses del comprador.
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¿Qué es la diligencia debida al comprar una casa?
Los vendedores no son los únicos que se benefician de la diligencia debida. El péndulo oscila en ambos sentidos.
Antes de 2011, si un comprador contratado identificaba un defecto grave y el vendedor se negaba a realizar las reparaciones, el comprador podía perder el depósito en garantía si el comprador daba por terminado el contrato.
Si el vendedor rechaza las reparaciones, el comprador puede dar marcha atrás fácilmente, alentando así al vendedor a ser menos severo. Idealmente, un buen agente estructuraría el período de diligencia debida para que fuera lo más largo posible.
En esa circunstancia, el comprador tiene tiempo suficiente para realizar un descubrimiento exhaustivo con la confianza de tener el control de la transacción.
*Consejo profesional* El tiempo prolongado también puede servir de ventaja contra el vendedor en las negociaciones. Al final del día, los vendedores quieren vender su propiedad, no cobrar comisiones de diligencia debida.
Antes de hacer una oferta, intenta hacerle preguntas al agente inmobiliario para descubrir los motivos del vendedor para vender. Puede que tengas suerte e identifiques la desesperación de un vendedor.
Tipos de descubrimientos para los compradores durante el período de diligencia debida
Al llevar a cabo una exhaustiva diligencia debida financiera, legal, ambiental y estructural, los compradores de vivienda pueden asegurarse de que están haciendo una inversión bien informada.
Tomarse el tiempo para evaluar cuidadosamente cada uno de estos aspectos garantiza una transacción más fluida, una viabilidad financiera a largo plazo y una satisfacción general con la propiedad elegida.
Tasación
La tasación es un aspecto vital del proceso de compra de una vivienda en el que los compradores potenciales analizan cuidadosamente la asequibilidad de la propiedad, teniendo en cuenta su presupuesto personal, el valor justo de mercado de la propiedad y la obtención de la aprobación previa para un préstamo hipotecario.
Este proceso ayuda a los compradores a garantizar que pueden mantener la propiedad a largo plazo y, al mismo tiempo, administrar los costos asociados, como los impuestos a la propiedad, el seguro de los propietarios de viviendas y los gastos de mantenimiento de rutina.
Al llevar a cabo una exhaustiva diligencia financiera, los compradores de vivienda mitigan los riesgos potenciales y seleccionan una propiedad que se adapte a sus capacidades financieras.
Título
La debida diligencia legal implica una exhaustiva revisión del estado legal de la propiedad, incluido el examen de su titularidad y de cualquier controversia o gravamen existente que pudiera afectar a la transacción.
Identificar y resolver cualquier problema legal de antemano brinda a los compradores la tranquilidad de saber que están realizando una inversión segura.
Colaborar con un abogado inmobiliario o una compañía de títulos con experiencia puede ayudar a resolver asuntos legales complejos, garantizando que los derechos de la propiedad se transfieran en su totalidad sin complicaciones.
Ambiental
El descubrimiento ambiental se refiere a la evaluación de una propiedad para detectar posibles peligros ambientales, como suelo contaminado, niveles altos de radón, presencia de moho o cualquier otro factor que pueda representar un riesgo para la salud de sus ocupantes.
En algunos casos, puede ser necesario contratar a profesionales que se especialicen en evaluaciones y remediación ambientales para garantizar que cualquier problema identificado se aborde de manera efectiva, manteniendo a los residentes actuales y futuros a salvo de posibles peligros.
Estructural
Uno de los principales propósitos de una inspección de la vivienda es el proceso de evaluar minuciosamente la integridad estructural de la propiedad, el estado general y cualquier posible reparación o mejora necesaria.
Por lo general, esto implica contratar a un inspector de viviendas calificado que realizará un examen detallado de varios elementos, como los cimientos, los techos, las tuberías, los sistemas eléctricos y los sistemas de calefacción y refrigeración.
Su informe completo proporciona información valiosa sobre las fortalezas y debilidades de la propiedad, lo que permite a los compradores tomar decisiones informadas, negociar las reparaciones si es necesario y anticipar cualquier obligación de mantenimiento futura.
Consejos de diligencia debida para compradores
Como agente inmobiliario local en Carolina del Norte, entiendo lo crucial que es el proceso de diligencia debida al considerar posibles propiedades en este estado único.
En Carolina del Norte, la diligencia debida es una práctica estándar y corresponde a los compradores pagar una cantidad de dinero acordada al vendedor para garantizar la propiedad mientras llevan a cabo su diligencia debida.
Durante este período, los compradores deben analizar todos los aspectos de la propiedad, en particular el historial de la propiedad, verificar las restricciones de zonificación y uso del suelo y comprobar si hay servidumbres y gravámenes.
Verificación de las restricciones de zonificación y uso del suelo
Para asegurarse de cumplir con las leyes de zonificación, es esencial que consulte con el condado y el municipio para asegurarse de que lo que tiene en mente para el uso del suelo se ajusta a sus pautas.
Asegúrese de que todas las servidumbres legales estén ubicadas correctamente y de que el propietario de la propiedad tenga derechos sobre ellas.
Verificación de servidumbres y gravámenes
Además, es esencial evitar los errores comunes que cometen los compradores al contratar a un inspector de viviendas profesional para identificar posibles problemas y evitar confiar únicamente en las divulgaciones del vendedor.
El tiempo es importante
Intenta no apresurar el período de descubrimiento, pero intenta comunicar tu descubrimiento a los vendedores lo antes posible para que las negociaciones con el vendedor sean efectivas.
Es su oportunidad de asegurarse de haber revisado todos los factores relacionados con la vivienda antes de tomar una decisión final.
Recuerde que, una vez finalizado el período de diligencia debida, no tendrá la oportunidad de anular el contrato con un reembolso de la fianza si surge un problema importante. Así que usa el proceso a tu favor.
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¿Qué es la diligencia debida al vender una casa?
La comisión de diligencia debida se paga directamente al vendedor, ¿quién deposita y se queda con el dinero?
Al comprador se le reembolsará esa cantidad al cierre si se cierra la oferta, pero inicialmente es el vendedor quien debe conservarla.
Antes de una transacción tipo diligencia debida, si la financiación de los compradores fracasa por cualquier motivo, se les devolverá la fianza.
La financiación de los compradores puede fracasar debido a la pérdida del empleo, a un error del prestamista o a una variedad de otras razones relacionadas con los cambios en la relación entre deudas e ingresos.
Para un vendedor, es un serio inconveniente que una oferta fracase.
Imagínese el estrés de poner su casa en venta; limpiar y preparar la casa para mostrarla, dejar su casa abruptamente para dar cabida a cada exposición aleatoria, encontrar formas de matar el tiempo durante esos acontecimientos aleatorios y orar para que un comprador haga una oferta aceptable.
Imagínese recibir finalmente esa oferta y notificar a otros compradores interesados para que busquen en otro lugar retirando la casa del mercado.
Imagínese esforzarse por completar las tareas requeridas por el vendedor y negociar con éxito una situación en la que todos salgan ganando y, en el último momento, la financiación del comprador fracasa.
Esto era algo muy común durante la recesión y, cuando ocurre, el comprador recibe un reembolso completo del dinero en garantía.
Una situación como esta deja al vendedor sin nada que mostrar más que tiempo perdido, oportunidades perdidas y ninguna compensación por los daños liquidados.
Probablemente puedas imaginarte lo terrible que sería para el vendedor. Como agente inmobiliario, quiero que el comprador parezca serio y que esté en condiciones financieras para pagar una comisión sustancial por la diligencia debida y un período de diligencia debida relativamente rápido.
Si el comprador considera que la casa es lo suficientemente atractiva como para completar la compra sin tener en cuenta que el vendedor se niegue a realizar las reparaciones, el vendedor se fijará en una tasa alta de diligencia debida.
Además, si la transacción sale mal, el vendedor recibirá una compensación por el tiempo transcurrido. La voluntad y la capacidad del comprador para cumplir sus promesas es lo que convence al vendedor cuando el período de diligencia debida es corto.
Un vendedor consideraría un período de diligencia debida más largo, según el importe de la tarifa de diligencia debida.
Por otro lado, es posible que el vendedor quiera terminar con la diligencia debida lo antes posible, pero el importe de la tarifa de diligencia debida alentará al vendedor a considerar el plazo.
Consejos de diligencia debida para vendedores
Si planeas vender tu propiedad, es importante que comprendas el proceso de diligencia debida desde la perspectiva del vendedor.
Como agente con amplia experiencia en Carolina del Norte, aconsejo a todos mis clientes que tomen medidas proactivas para garantizar una venta exitosa y sin problemas.
Estas medidas incluyen la preparación de una documentación de propiedad precisa y completa, las inspecciones previas a la comercialización, la solución anticipada de los problemas de mantenimiento y la divulgación de los posibles problemas a los compradores.
Preparación de documentos
Se recomienda encarecidamente que prepare una documentación completa de la propiedad. Esto incluye toda la información sobre la propiedad.
Dicha documentación detalla el historial fáctico de la propiedad, las reparaciones realizadas y cuándo se completaron y cualquier cambio o actualización importante que se produjo durante la propiedad del vendedor.
La documentación exhaustiva puede ayudar al comprador a tomar decisiones informadas y evitar sorpresas más adelante.
Hay varios tipos de documentos que debe reunir, como la escritura, los documentos hipotecarios, los documentos de impuestos a la propiedad y cualquier informe de inspección anterior.
Reúna también información relacionada con la información de la garantía actual o anterior, cualquier contrato de mantenimiento y una lista de las características comunes de la propiedad que pueden no ser evidentes de inmediato para los compradores.
Otra documentación puede incluir documentos relacionados con los servicios públicos, las divulgaciones, las regulaciones o el estado de la propiedad, o cualquier dato importante que cualquier comprador inteligente quiera saber.
La divulgación de dichos hechos es de suma importancia, ya que la no divulgación de ningún hecho material y el no actuar de buena fe pueden ocasionar problemas legales y financieros.
Dependiendo del tipo de propiedad, los documentos adicionales pueden ser útiles, por ejemplo, para los condominios, es apropiado incluir las Reglas y Regulaciones de la Asociación, las actas de las reuniones y sus estados financieros.
Para las viviendas de nueva construcción, proporcione planos, permisos, garantías y un certificado de ocupación (CO). Al compilar la documentación, es fundamental asegurarse de que todos los documentos sean precisos, completos y actualizados.
Los errores u omisiones pueden retrasar o incluso cancelar el contrato de venta. Después de preparar los datos, asegúrese de organizar sus documentos para acceder fácilmente a ellos.
Podemos guiarte en la obtención y organización de esta información para que un posible comprador pueda opinar al respecto.
Un paquete de documentación completo proporciona información valiosa a los compradores interesados y también demuestra que eres transparente, atento y organizado.
Esta exhaustiva documentación también brinda la confianza que tanto necesita y puede ayudarlo a atraer a varios compradores y ofertas calificados, lo que aumenta las posibilidades de una transacción exitosa.
Si no se proporciona documentación detallada, los compradores pueden utilizar esto como excusa para renegociar el precio de la propiedad o retirar su oferta por completo.
Abordar cualquier problema de mantenimiento por adelantado
Una propiedad que requiere mantenimiento puede ser percibida negativamente por los posibles compradores, quienes pueden sentir que están heredando un problema importante. Antes de poner tu propiedad en venta, haz un examen minucioso de la misma.
Haga una lista de todos los posibles problemas de mantenimiento que requieren atención, como grifos que gotean, daños en el techo, agujeros en las paredes, tejas rotas o barandillas sueltas.
Una vez que haya identificado todos los problemas, decida qué tareas puede realizar usted mismo y cuáles requieren la ayuda de un profesional. Contratar a un profesional para que lo ayude a resolver los problemas con su propiedad es beneficioso por varias razones.
Los profesionales podrán identificar los problemas subyacentes que un ojo inexperto puede pasar por alto.
Una evaluación profesional también será una prueba importante que puedes presentar para demostrar a los posibles compradores que se realizaron las reparaciones necesarias y cuándo se completaron.
Es recomendable solucionar primero cualquier problema que pueda por su cuenta. Cambie las bombillas, vuelva a pintar las áreas para que luzcan frescas y actualizadas y elimine las manchas de las alfombras.
Una vez que hayas completado las tareas pequeñas, contrata a un profesional para que se encargue de las más importantes.
Asegúrese de elegir un profesional acreditado, con licencia y asegurado, y proporcione a su agente las actualizaciones necesarias en el proceso de reparación de los problemas.
Una vez que se aborden todos los problemas, deben documentarse y conservarse junto con los registros de la propiedad.
Esta documentación puede tranquilizar al comprador al saber que la salud de la propiedad es buena y que no hay riesgo de comprar una propiedad que necesite reparaciones importantes.
Al abordar los problemas de mantenimiento desde el principio, puede aumentar las posibilidades de vender su propiedad rápidamente, a un precio razonable y sin contratiempos inesperados.
Divulgue los problemas potenciales (hechos importantes) por adelantado
La ley de Carolina del Norte exige que los vendedores revelen cualquier hecho importante conocido que pueda afectar la decisión del comprador.
Los hechos materiales se refieren a cualquier cosa que tenga un impacto significativo en el valor de la propiedad. Los hechos materiales pueden incluir, pero no se limitan a:
- Defectos o problemas conocidos de la propiedad, como daños por agua, moho, problemas en el techo o los cimientos, problemas eléctricos o de plomería, hundimientos, infestación de plagas, etc.
- Trabajos anteriores de reparación o remodelación realizados en la propiedad, incluidos los permisos de construcción, los informes de arquitectos o ingenieros.
- Problemas de uso del suelo o zonificación, como servidumbres, restricciones, leyes de zonificación, invasiones, disputas de límites o limitaciones ambientales.
- Embargos, sentencias u otros gravámenes actuales o futuros sobre la propiedad, como hipotecas, impuestos impagos o casos legales pendientes.
- Cualquier cambio estructural requerido por las leyes o regulaciones locales o nacionales que pueda afectar el valor de la propiedad.
- Peligros ambientales, como la contaminación del suelo, los residuos peligrosos, el plomo, el radón o el amianto.
- Reclamaciones de seguro, reclamaciones de garantía o daños importantes incurridos, ya sea debido a desastres naturales o accidentes.
- Desarrollos planificados pendientes o conocidos que podrían afectar sustancialmente el valor de la propiedad, como nuevas carreteras, aeropuertos, vertederos o instituciones religiosas.
No revelar un hecho material conocido puede ocasionar problemas legales y daños financieros, incluidas demandas civiles o la rescisión del contrato de venta. La mejor práctica es la divulgación completa. Los vendedores deben decir la verdad sobre todos los defectos que conozcan y responder a todas las preguntas con honestidad de la mejor manera posible.
Los compradores pueden evitar las reclamaciones de no divulgación confiando en la información divulgada por el vendedor o proporcionada en un informe de inspección previo a la comercialización. La divulgación temprana de cualquier posible problema o defecto permite a los compradores tomar una decisión informada y ayuda a fomentar una relación de confianza y buena voluntad.
Ayuda a los vendedores a evitar problemas legales y responsabilidades, y los compradores pueden tomar una decisión de inversión acertada. Los compradores que consideran que han recibido información completa en el momento de las negociaciones iniciales tienen más probabilidades de cerrar la venta y menos probabilidades de renegociar después de la inspección de la vivienda o incluso de retirar su oferta.
Revela cualquier posible problema material por adelantado a los compradores para ser transparente, honesto y proactivo en el proceso de venta. Asegúrese de contratar a un inspector autorizado y de divulgar todas y cada una de las órdenes de funcionamiento de la vivienda, según corresponda. Las inspecciones profesionales previas a la venta pueden ayudar a identificar defectos como goteras en los techos, daños causados por el agua, problemas eléctricos o de plomería y la exposición al moho.
Es su responsabilidad revisar cuidadosamente cualquier informe de inspección y considerar la posibilidad de responder a cualquier inquietud planteada tomando medidas oportunas o divulgándolo por adelantado. Los compradores aprecian que el vendedor sea sincero y, al mostrar transparencia, es probable que atraiga a compradores serios a la propiedad y puede reducir el número de imprevistos.
Recuerde que la divulgación completa de los posibles problemas establece la buena voluntad y la confianza que guían el resto de la transacción, lo que resulta en un cierre exitoso con la satisfacción de ambas partes.
Esto garantiza unas negociaciones fluidas y minimiza el riesgo de que el comprador se arrepienta. También se recomienda proporcionar al comprador un informe profesional de inspección previa a la comercialización para ayudar a identificar los problemas antes de que surjan.
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El propósito de la debida diligencia
La razón detrás del proceso de diligencia debida es que los compradores o inversores tengan una comprensión clara del estado, el valor y los posibles riesgos y amenazas de la propiedad antes de tomar una decisión informada para completar la compra.
Los siguientes son algunos de los resultados clave de la diligencia debida:
- Identificar problemas o defectos: Al llevar a cabo la debida diligencia, los compradores e inversores pueden identificar cualquier problema, defecto o problema con la propiedad, como los peligros ambientales, las leyes de zonificación, los daños causados por el agua o la infestación de plagas. Una evaluación minuciosa de la propiedad ayuda a identificar cualquier señal de alerta que pueda surgir en contra de una compra.
- Verificar la información: El proceso de diligencia debida ayuda a los compradores o inversores a verificar la información proporcionada por el vendedor o la empresa de arrendamiento. La información podría estar relacionada con los permisos, los arrendamientos, los problemas de zonificación anteriores, las regulaciones ambientales, los requisitos técnicos requeridos por las leyes vigentes o los reglamentos de construcción, entre otros.
- Evalúe el valor: La debida diligencia ayuda a los compradores a evaluar el verdadero valor de la propiedad para justificar el valor proporcionado por los vendedores y determinar cualquier discrepancia que pueda surgir si hay características que aparecen en ventas similares recientes que indiquen que la propiedad vale más o menos en comparación con el área del mercado.
- Prevenir futuros problemas inminentes: La debida diligencia ayuda a los compradores e inversores a prever los problemas futuros que puedan surgir en relación con la propiedad antes de completar la venta. Crea una ventana para que el comprador renegocie las condiciones del contrato, solicite reparaciones o se excluya por completo de la transacción.
La diligencia debida es esencialmente una protección para el dinero en garantía
Los compradores pueden perder la fianza si, después de las inspecciones (a cargo del comprador), solicitan reparaciones y el vendedor se niega a hacerlas.
En ese momento, el comprador se enfrenta a completar la compra o a rescindirla y luchar con el vendedor para que le devuelvan el dinero depositado en garantía.
Cuando se rescinde un contrato de compra, la mayoría de los titulares de depósitos en garantía no liberarán los fondos sin que se acuerde mutuamente por escrito.
Si bien el comprador podría rescindir el contrato e intentar recuperar su deuda, habría perdido tiempo y los gastos de descubrimiento, como la inspección de la vivienda (+/- 550 dólares).
Es posible que se hayan incurrido en gastos adicionales como la tasación (+/- 450 dólares), el estudio (+/- 500 dólares) u otros gastos, como las termitas (+/- 75 dólares), el radón (+/- 125 dólares), la inspección séptica (+/- 250 dólares) y la prueba del pozo (+/- 400 dólares), si fuera necesario.
Si el comprador quisiera quedarse en casa y seguir cerrando, eventualmente tendría que pagar para corregir los defectos identificados posteriormente.
Para abordar estos problemas, la Comisión de Bienes Raíces de Carolina del Norte desarrolló una oferta de compra y contratación revisada, que incluía una «tarifa de diligencia debida» y una «fecha de vencimiento de la diligencia debida», además de la fianza.
Hay varias formas de gestionar y negociar los montos de la diligencia debida y de la fianza.
Como comprador, lo ideal es mantener la comisión de diligencia debida y el importe de la fianza lo más bajos posible, sin ofender al vendedor ni dar la impresión de que se está haciendo perder el tiempo a la gente. Un compromiso menor reduce el riesgo de pérdida para el comprador.
Cláusulas de contingencia frente a estado contingente
Muchas personas que se dedican a la compra de bienes raíces a menudo confunden las palabras «contingente» y «contingencia», y eso es perfectamente normal. Carolina del Norte es bastante única en lo que respecta a los contratos de compra.
Si bien estas palabras pueden sonar similares, tienen significados distintos, y comprender los matices entre ellas es crucial para tomar decisiones informadas.
En Carolina del Norte Formulario 2-T Oferta de compra y contratación, el documento describe los diversos términos y condiciones acordados por ambas partes, incluidas las cláusulas de contingencia.
Estas cláusulas de contingencia se identifican y acuerdan antes de la ratificación de la oferta de compra. Por otro lado, el estado «contingente» se refiere a la etapa en la que se encuentra la cotización de una propiedad.
Si el estado del anuncio pasa a ser «contingente», significa que el vendedor ha aceptado una oferta, pero la finalización de la venta sigue estando sujeta a que se cumplan ciertas condiciones dentro del período de diligencia debida.
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En Carolina del Norte, el término «contingente» se asocia a menudo con el período de diligencia debida.
Una vez que se completen todas las investigaciones de la propiedad dentro del período de diligencia debida y se cumplan los siguientes acuerdos de reparaciones y/o concesiones, la venta avanza.
Cuando las negociaciones finalicen dentro del período de diligencia debida, el anuncio»contingente» el estado cambia a»pendiente», similar al estado pendiente que aparece en una transacción que solo implica una fianza.
Cláusula de contingencia
Una cláusula de «contingencia» en un contrato inmobiliario especifica ciertas condiciones o eventos que deben cumplirse antes de que el acuerdo sea vinculante.
Básicamente, actúan como redes de seguridad que permiten a los compradores o vendedores retirarse del acuerdo sin incurrir en penalizaciones si no se cumplen ciertos criterios.
Algunos ejemplos comunes de contingencias inmobiliarias incluyen el financiamiento, la tasación, la inspección y la venta de la vivienda actual de un comprador.
Por ejemplo, un comprador de vivienda puede incluir una contingencia financiera en su oferta. Esta cláusula especifica que el acuerdo de compra depende de que el comprador obtenga un préstamo hipotecario.
Si el comprador no consigue financiación, el acuerdo puede rescindirse sin consecuencias.
¿Qué es la contingencia en la debida diligencia?
La contingencia de diligencia debida permanece activa durante un período específico plazo, que es negociable entre las partes involucradas. Los vendedores generalmente prefieren un período de tiempo más corto, mientras que los compradores pueden preferir un período más largo.
Este período se conoce como período de diligencia debida. El vendedor querrá que sea lo más breve posible y el comprador querrá que sea lo más largo posible. Este período de tiempo se denomina período de diligencia debida.
En pocas palabras, el período de diligencia debida es un período durante el cual el comprador puede rescindir el contrato por cualquier motivo.
Es durante este período cuando el comprador realiza inspecciones de la propiedad, recopila información adicional sobre la Asociación de Propietarios (HOA), si corresponde, y completa cualquier otra diligencia debida necesaria para decidir si continúa con la compra.
Si bien la razón más común para la rescisión del contrato durante el período de diligencia debida es una inspección de la propiedad que revela problemas que el vendedor no está dispuesto a abordar, el comprador tiene derecho a rescindir el contrato por cualquier motivo.
Si el comprador se retira del contrato durante el período de diligencia debida, tiene derecho a que se le reembolse el dinero de la fianza.
Ejemplos de contingencias en el sector inmobiliario:
- Contingencia de inspección: Esta cláusula permite al comprador obtener una inspección profesional de la propiedad antes de finalizar la compra. Si se encuentra algún problema o defecto importante, el comprador puede solicitar la reparación, la renegociación del precio de venta o la anulación total del trato.
- Contingencia de tasación: Esta cláusula permite al comprador obtener una tasación de la propiedad antes del cierre de la venta. Si el valor de tasación es significativamente inferior al precio de venta acordado, el comprador puede tener la opción de renegociar el precio de venta, solicitar al vendedor que reduzca el precio o rescindir el acuerdo.
- Contingencia en la venta de una vivienda: Esta cláusula se aplica a los compradores que necesitan vender su vivienda actual antes de comprar una nueva propiedad. Esta cláusula especifica el plazo en el que los compradores deben vender su casa actual para comprar la nueva.
Supervisión del progreso del estado de los contingentes
La duración del estatuto de contingente varía según cada situación y los términos específicos descritos dentro del período de diligencia debida.
Ambas partes deben comunicarse abiertamente y con frecuencia durante todo el proceso para garantizar el cumplimiento oportuno de todos los requisitos.
Por ejemplo, si bien el período de diligencia debida en Carolina del Norte suele durar menos de 20 días, puede ampliarse de mutuo acuerdo entre el comprador y el vendedor.
Dentro del período de diligencia debida, el comprador debe descubrir todos los posibles obstáculos y el vendedor debe cumplir con todos los medios razonables para facilitar el descubrimiento.
Una vez que finaliza el descubrimiento y se llega a un acuerdo dentro del período de diligencia debida, el comprador sigue adelante con la compra y el estado «contingente» cambia a «pendiente».
El estado del anuncio se marcará como «pendiente» en caso de que se contrate solo una fianza y no se aplique una comisión de diligencia debida ni un período de diligencia debida.
Contingencia no significa contingente
Muchas personas que se dedican a la compra de bienes raíces a menudo confunden las palabras «contingente» y «contingencia», y eso es perfectamente normal. Carolina del Norte es bastante única en lo que respecta a los contratos de compra.
Si bien estas palabras pueden sonar similares, tienen significados distintos, y comprender los matices entre ellas es crucial para tomar decisiones informadas.
En Carolina del Norte Formulario 2-T Oferta de compra y contratación, el documento describe los diversos términos y condiciones acordados por ambas partes, incluidas las cláusulas de contingencia.
Estas cláusulas de contingencia se identifican y acuerdan antes de la ratificación de la oferta de compra. Por otro lado, el estado «contingente» se refiere a la etapa en la que se encuentra la cotización de una propiedad.
Si el estado del anuncio pasa a ser «contingente», significa que el vendedor ha aceptado una oferta, pero la finalización de la venta sigue estando sujeta a que se cumplan ciertas condiciones dentro del período de diligencia debida.
En Carolina del Norte, el término se asocia a menudo con el período de «diligencia debida».
Una vez que se completen todas las investigaciones de la propiedad dentro del período de diligencia debida y se cumplan los siguientes acuerdos de reparaciones y/o concesiones, la venta avanza.
Cuando las negociaciones finalizan dentro del período de diligencia debida, el estado «contingente» del anuncio pasa a ser «pendiente», similar al estado pendiente que aparece en una transacción en la que solo se deposita una fianza.
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El proceso de debida diligencia
El proceso de diligencia debida es una investigación sistemática y exhaustiva que se lleva a cabo en una transacción inmobiliaria para evaluar los posibles riesgos, el valor y la viabilidad económica general de la propiedad.
El proceso de diligencia debida proporciona al comprador una comprensión profunda de los aspectos subyacentes de la propiedad, incluidas las posibles oportunidades, el estado actual y la viabilidad financiera.
Estos son los pasos del proceso de diligencia debida:
1. Obtenga la revisión del documento:
Por lo general, numerosos documentos se comparan estrechamente para descubrir posibles reclamaciones y disputas legales relacionadas con la propiedad.
Este paso incluye una revisión de los títulos de propiedad, los registros fiscales y financieros, los listados de arrendamiento y los registros de la estructura e infraestructura del edificio tal como se construyó.
2. Inspección física:
Un inspector profesional capacitado puede evaluar e inspeccionar el estado general de la propiedad, tanto las características visibles como los componentes subyacentes.
Esto puede incluir verificar el estado físico del edificio, las tuberías, los sistemas eléctricos, los sistemas de HVAC, los techos, el paisaje, las aceras y las entradas de vehículos.
3. Análisis financiero:
Dada la importancia de los datos financieros en las transacciones inmobiliarias, la diligencia debida permite a los compradores, inversores y prestamistas evaluar de cerca la viabilidad financiera de la propiedad mediante una tasación.
4. Evalúe las tendencias del mercado:
Los precios actuales, la comerciabilidad y las tendencias de precios pueden ser elementos difíciles de entender para los compradores, a menos que un experto en técnicas de marketing los guíe.
Esta experiencia requerida puede ayudar a preparar un análisis competitivo exhaustivo de otras propiedades similares vendidas o cotizadas para comprender los precios minoristas vigentes en el mercado, las rentabilidades futuras y los problemas de obsolescencia.
5. Evaluación ambiental:
Este aspecto determina si la propiedad tiene algún problema ambiental, incluidos materiales peligrosos o contaminación del suelo, además de revelar cualquier costo de limpieza existente o previsto o posibles reclamos de responsabilidad futuros.
6. Consulta legal:
Los compradores o inversores pueden confiar en especialistas legales con licencia y experiencia para asesorar y evaluar los documentos de la transacción.
Dichas revisiones pueden identificar de manera confiable las responsabilidades asumidas y los posibles riesgos legales que podrían surgir dentro de la transacción.
¿Qué es el período de diligencia debida?
El período de diligencia debida es un período de tiempo mutuamente acordado entre el comprador y el vendedor, durante el cual el comprador tiene la oportunidad de investigar y evaluar a fondo la propiedad que pretende comprar.
El objetivo principal del período de diligencia debida es permitir al comprador descubrir cualquier posible problema, defecto oculto u otro problema relacionado con la propiedad dentro de un plazo acordado.
En esencia, el período de diligencia debida ofrece una red de seguridad que permite a los compradores tomar decisiones informadas que protejan sus inversiones e intereses en la propiedad.
Una vez que el vendedor acepta una oferta y se ratifica el contrato, el tiempo comienza. El acuerdo de compra describe lo que se espera de ambas partes para el proceso de compra.
El agente del comprador (a través de un apoderado del comprador) implementa todas las inspecciones y descubrimientos necesarios. Este puede ser un proceso complicado y hay muchas cláusulas diferentes que pueden afectar a la transacción.
El período de diligencia debida también puede incluir varias oportunidades para que el comprador negocie condiciones adicionales después de las condiciones previamente acordadas que se describen en el contrato.
Debida diligencia antes de la oferta
Antes de la oferta, cuando el comprador y el agente del comprador visiten la propiedad, se debe considerar la posibilidad de determinar cuidadosamente los posibles defectos u otros gravámenes para determinar el tipo de tarifa de diligencia debida y la fecha que desean incluir en su oferta.
Si parece que el anuncio va a generar varias ofertas, el importe ofrecido como tarifa no reembolsable y el tiempo solicitado para el descubrimiento podrían reforzar o debilitar la oferta del comprador.
En ese momento, el comprador debe determinar si vale la pena competir por ese anuncio. En cualquier mercado con poco inventario, la competencia entre los compradores es inevitable.
Es simple oferta y demanda. Naturalmente, un anuncio atractivo y en buen estado genera múltiples ofertas.
Cuando un comprador visita una casa que despierta su interés y hay una situación de exhibición múltiple, es muy importante que el comprador no muestre ninguna emoción ni discuta las condiciones anticipadas de su oferta dentro de la propiedad o en presencia de cualquier otro posible comprador.
Debida diligencia después de aceptar una oferta
Una vez que se firme el contrato de compra, las partes comenzarán el proceso de diligencia debida.
El comprador hará que su agente inmobiliario programe a varios proveedores de descubrimiento para que realicen varias inspecciones exhaustivas de la propiedad a fin de descubrir defectos ocultos y otros gravámenes desconocidos.
El proceso de inspección permite al comprador asegurarse de que la propiedad está libre de cualquier defecto que pueda disuadir al comprador de proceder al cierre o impedir que el acuerdo sea legalmente aplicable.
Por lo general, se necesitaría una semana para que todos los profesionales con licencia investigaran la propiedad. Si el inspector es muy solicitado, el inspector podría tardar más de una semana en visitarlo.
Si la compra está siendo financiada por un prestamista, el oficial de préstamos programará la tasación. La solicitud de una tasación puede tardar hasta dos semanas, según la carga de trabajo actual del tasador.
Fecha de caducidad de la diligencia debida
Tras el proceso de inspección, el comprador solicitará las reparaciones o el pago en efectivo «en lugar de» las reparaciones en un formulario de solicitud de reparación con la diligencia debida.
Este es el momento en el que el comprador tiene suficiente información para tomar una decisión sobre la propiedad e, independientemente de la respuesta del vendedor a los artículos del formulario de solicitud de reparación con la debida diligencia (DDRA), el comprador puede rescindir el contrato antes de las 17:00 horas de la fecha de diligencia debida descrita en el contrato.
Si el comprador y el vendedor no llegan a un acuerdo y el vendedor no rescinde antes de las 17:00 horas de la fecha de vencimiento, la fianza del comprador corre el riesgo de ser concedida al vendedor si no se produce el cierre.
Es fundamental que todos los acuerdos estén por escrito antes del vencimiento de la diligencia debida.
En este punto, el comprador tiene suficiente información para tomar una decisión informada, por lo que no necesitará obtener más información sobre el estado de la propiedad.
Transcurrido el período de diligencia debida y si el comprador decide seguir adelante, el estado del anuncio pasa de «contingente» a pendiente, lo que refleja el estado de una transacción común que solo implica una fianza.
Tenga cuidado de no confundir la «cláusula de contingencia» con el estado de «contingente». La cláusula de contingencia más típica es cuando el comprador tiene que vender su casa actual para comprar la próxima casa. Esa oferta es una «oferta contingente».
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¿Qué sucede cuando vence la diligencia debida?
La tarifa de diligencia debida es acordada por ambas partes, pero se inicia en la oferta del comprador.
La tarifa de diligencia debida también incluye un período de diligencia debida.
Dentro del período de diligencia debida, el comprador puede realizar una evaluación profesional a cargo del comprador (inspecciones, tasaciones, registros de títulos y escrituras, encuestas, seguros, etc.) y, dentro de ese período, el comprador tiene derecho a retirarse por cualquier motivo.
Si el período de diligencia debida pasa (17:00 horas de la fecha de diligencia debida acordada) y el comprador decide rescindirlo, el comprador no solo perderá su comisión de diligencia debida, sino también el dinero depositado en garantía (que se mantiene en depósito).
Ya no existe una contingencia financiera con un contrato tipo diligencia debida. Como mínimo, el comprador recuperará su depósito en garantía si se retira antes de que venza el período de diligencia debida.
Es imprescindible llevar un registro de esta fecha de diligencia debida (nuestros agentes ponen la fecha de diligencia debida en su calendario con múltiples notificaciones).
Si se necesita más tiempo, se acostumbra a negociar una prórroga de la diligencia debida con el vendedor antes de que venza la diligencia debida (los vendedores suelen cooperar si el comprador es proactivo). Si no se consigue una prórroga, se puede perder la fianza.
Cómo extender el período de diligencia debida
El proceso de extender el período de diligencia debida implica negociar entre el comprador y el vendedor antes de que venza el período de diligencia debida original.
Si, como comprador, necesitas más tiempo para completar las inspecciones, obtener financiación o revisar cualquier otro factor importante relacionado con la propiedad, es fundamental iniciar una solicitud de prórroga por escrito.
Por lo general, esto implica presentar una solicitud por escrito o modificar el acuerdo de compra original para reflejar el nuevo período de diligencia debida mutuamente acordado.
Ambas partes deben firmar el documento modificado para que la extensión sea legalmente vinculante.
Ten en cuenta que extender el período de diligencia debida puede requerir el pago de un depósito adicional u otras condiciones negociadas al vendedor como compensación por el aumento del riesgo y el prolongado tiempo fuera del mercado.
Como su agente inmobiliario, lo ayudaré y guiaré a través de este proceso, incluida la negociación con el vendedor, la preparación de la documentación necesaria y la garantía de que se cumplan todos los plazos.
Es esencial que se comunique de manera abierta y rápida sobre cualquier inquietud o motivo que pueda tener para necesitar una prórroga, lo que me permite ayudarlo a proteger sus intereses durante todo el proceso de compra de una vivienda.
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Debida diligencia frente a dinero en garantía en Carolina del Norte
La diferencia clave entre la fianza y la comisión de diligencia debida es que la fianza forma parte del precio de compra y se utiliza para demostrar el compromiso del comprador con la transacción.
Tanto la comisión de diligencia debida como el depósito en garantía son comisiones que paga el comprador al aceptar la oferta, pero tienen diferentes finalidades y tienen distintas implicaciones en el proceso de venta.
La fianza es un depósito realizado por el comprador para demostrar su compromiso de comprar la propiedad. Un tercero lo mantiene en depósito y se aplicará al precio de compra al final de la transacción.
Si la venta se cierra, el dinero de la garantía no suele ser reembolsable al comprador.
Uno de los pocos casos en los que el comprador puede tener derecho al reembolso de la fianza es si cancela la transacción debido a una contingencia especificada en el contrato de venta, como el incumplimiento por parte del vendedor de condiciones específicas.
Una tarifa de diligencia debida, por otro lado, es una tarifa relativamente nueva en Carolina del Norte que es exclusiva de este estado.
Es una tarifa que paga el comprador para compensar al vendedor por conceder al comprador un período de diligencia debida para realizar una inspección de la propiedad.
El comprador paga la tarifa directamente al vendedor y puede ser reembolsada total o parcialmente. Si la venta se cierra, la comisión de diligencia debida se aplica al precio de compra.
A diferencia de la fianza, el vendedor de la propiedad generalmente se queda con la comisión de diligencia debida, independientemente de si la transacción se cierra o no, pero en algunos casos, por lo general en las negociaciones, una parte o la totalidad de la misma puede acreditarse al comprador en condiciones específicas.
El pago de la comisión de diligencia debida puede ser una valiosa moneda de cambio para el comprador, ya que demuestra su capacidad y voluntad de cerrar la venta.
La tarifa de diligencia debida se paga al vendedor para compensarlo por el período de diligencia debida del comprador y, por lo general, no es reembolsable, pero a veces es negociable en las circunstancias adecuadas.
Consulte siempre con un abogado de bienes raíces si tiene dudas sobre las implicaciones de la fianza y la tarifa de diligencia debida.
¿Es reembolsable la diligencia debida?
En la mayoría de las compras de bienes raíces residenciales de Carolina del Norte, la tarifa de diligencia debida no es reembolsable, excepto en las circunstancias más excepcionales.
Si bien esta tarifa no suele ser reembolsable, los compradores aún pueden negociar condiciones específicas dentro del contrato que puedan ofrecer opciones para un reembolso parcial o total.
Estas pueden incluir descubrir defectos de propiedad no revelados (hechos importantes), discrepancias sustanciales en la valoración de la propiedad o cuestiones de tasación que entran en el anexo de financiación de la FHA/VA.
Para mejorar la probabilidad de obtener un reembolso de la tarifa de diligencia debida, es esencial revisar y comprender cuidadosamente las complejidades del contrato y aclarar las condiciones que califican para los reembolsos.
Un conocimiento profundo del proceso de compra de bienes raíces en Carolina del Norte contribuirá en gran medida a garantizar un resultado favorable para el comprador.
Además, el agente del comprador debe realizar una evaluación cuidadosa de todos los defectos visibles durante la exposición y avisar al comprador de las posibles objeciones del vendedor a la reparación antes de hacer una oferta.
Estas son algunas maneras en las que un comprador podría optar a un reembolso completo por la diligencia debida:
Puede haber circunstancias en las que un comprador haya realizado la debida diligencia en una propiedad, pero se sienta insatisfecho o descubra un problema importante con la propiedad, lo que hace que el comprador se pregunte si es elegible para recibir un reembolso completo de su diligencia debida.
Estas son algunas de las maneras en las que un comprador puede optar a un reembolso completo del período de diligencia debida:
- Incumplimiento del acuerdo de compra por parte del vendedor: si el vendedor incumple el acuerdo de compra al no entregar la titularidad limpia, no completar las reparaciones necesarias que figuran en el contrato o no cumple con otras condiciones que el agente del comprador haya incluido en el acuerdo de compra y que liberarían al comprador del cierre, el comprador tiene derecho a un reembolso completo de su depósito de diligencia debida.
- No divulgación de los hechos materiales: si el vendedor no revela un hecho importante que podría afectar a la viabilidad financiera o legal de la propiedad, que no se descubrió durante la ejecución de la diligencia debida, el comprador puede tener derecho a un reembolso de los gastos de diligencia debida. Sin embargo, cuando se trata de solicitar un reembolso, puede resultar difícil, ya que la controversia por falta de divulgación podría acabar basándose en la naturaleza del asunto o en pruebas que demuestren la falta de divulgación.
- Problemas no resueltos encontrados durante el período de diligencia debida: si la diligencia debida del comprador revela problemas importantes y el vendedor no quiere o no puede resolver dichos problemas, el comprador tiene derecho a un reembolso completo de su depósito.
- Cláusulas de contingencia: el acuerdo de compra puede tener ciertas cláusulas de contingencia en las que el comprador puede obtener un reembolso completo de los gastos de diligencia debida si no se cumplen las condiciones específicas del contrato, como no obtener financiación, no vender una vivienda actual, entre otras.
Cómo recuperar el dinero de la diligencia debida
Hay varios escenarios que justificarán que el comprador tenga derecho a un reembolso por la diligencia debida.
Si el vendedor no cumplió sustancialmente con el párrafo 8 («Obligaciones del vendedor») de la oferta de compra y contrato, fue rescindido en virtud del párrafo 12 («Riesgo de pérdida») de la oferta de compra y contrato, o si se previó explícitamente un anexo (es decir, un anexo de la FHA/VA) con una tasación baja, se puede reembolsar la diligencia debida.
El comprador también puede obtener dinero por la diligencia debida, una fianza y gastos razonables relacionados con la diligencia debida del comprador si el vendedor incumple materialmente el contrato. Sin embargo, esto es poco frecuente.
Hay cuestiones más complicadas en relación con los casos en los que el comprador exige el reembolso de la tarifa de diligencia debida. En formulario normalizado 2-T, párrafo 1 (i) afirma que
«la comisión de diligencia debida no es reembolsable a menos que el vendedor incumpla el contrato o el comprador lo rescinda de conformidad con el párrafo 8 («Obligaciones del vendedor») o el párrafo 12 («Riesgo de pérdida»), o de conformidad con cualquier anexo adjunto al contrato.»
Un comprador puede rescindir una oferta de compra y un contrato si un vendedor incumple el contrato de manera significativa. El vendedor incumplirá el contrato si no cumple con un término o condición importante.
Algunas condiciones del contrato pueden parecer relativamente poco importantes, como las «declaraciones del vendedor», pero dado que las declaraciones proporcionan información valiosa a las partes, son importantes.
Sin embargo, es posible que algunas representaciones no se consideren importantes. Por ejemplo, es poco probable que el hecho de que el vendedor haya sido propietario de la propiedad durante un año o menos (párrafo 7 (a)) sea importante para la transacción.
Si cree que el vendedor ha incumplido el contrato, consulte con un abogado para averiguar si este es el caso.
Si el vendedor no puede completar una disposición importante del contrato antes de que se complete la venta debido a que «las mejoras en la propiedad se destruyeron o se dañaron materialmente antes del cierre», el comprador puede rescindir el contrato y recibir un reembolso de la fianza y la cuota de diligencia debida o continuar con el contrato.
Por ejemplo, si hay un problema importante en la encuesta y el vendedor no tiene un título negociable, es posible que el comprador reciba un reembolso de la fianza y de la comisión de diligencia debida porque el vendedor no puede cumplir una cláusula importante del contrato.
Es probable que se requiera un experto legal para identificar si las mejoras en una propiedad han sido dañadas o destruidas.
Cómo se aplica el anexo de financiación de la FHA/VA a la tarifa de diligencia debida
El comprador también puede recibir un reembolso de su comisión de diligencia debida si lo permite un anexo al acuerdo.
En la categoría de anexos a los acuerdos de compra, el apéndice de contrato más común que permite el reembolso de las comisiones de diligencia debida es el anexo de financiación de la FHA/VA.
El anexo de financiación de la FHA/VA (2A4-T) establece en el párrafo 2 que el comprador no incurrirá en ninguna penalización por decomiso ni estará obligado a completar la compra si el precio de compra supera el valor razonable de la propiedad establecido en una tasación.
Si ambas partes acuerdan seguir adelante después de una tasación baja, el comprador debe aceptar pagar la diferencia en efectivo o el vendedor tendrá que reducir el precio de compra.
Si ambas partes no llegan a un acuerdo sobre una de esas opciones, el vendedor debe reembolsar la diligencia debida al comprador.
En un mercado de vendedores, las adiciones como tales esencialmente disminuyen la oferta del comprador y, por lo tanto, los compradores de la FHA y el VA tienen una ventaja competitiva menor.
Las partes pueden establecer otros anexos que prevean el reembolso de las tasas de diligencia debida, pero esas disposiciones deben ser redactadas por las propias partes o, de ser posible, por un abogado.
Una vez ratificado el contrato, el comprador paga la tarifa de diligencia debida directamente al vendedor. La comisión de diligencia debida se devuelve al comprador en el momento del cierre si la transacción se desarrolla sin problemas.
Si el comprador rescinde el contrato antes de que finalice el período de diligencia debida, el vendedor se queda con la tarifa.
Es crucial recordar que, en la mayoría de las transacciones, el vendedor se queda con la comisión de diligencia debida independientemente de si la transacción no tiene éxito.
La comisión de diligencia debida se utiliza para garantizar que el comprador tenga tiempo suficiente para inspeccionar la propiedad y evaluar la transacción sin el riesgo de que otro comprador se lleve al vendedor.
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Inspección de viviendas
La inspección de la vivienda es una parte esencial del período de diligencia debida en una transacción de bienes raíces en Carolina del Norte.
UN inspección de viviendas es una evaluación profesional del estado, la estructura, los sistemas y los componentes de una propiedad.
Proporciona a los compradores un informe detallado del estado actual de la propiedad, les ayuda a identificar cualquier problema sustancial o notable, como grietas en los cimientos, daños por agua o tuberías defectuosas, y prioriza las reparaciones necesarias.
Los compradores pueden entonces tomar decisiones informadas basándose en el informe de inspección de la vivienda y devolverlas al vendedor con solicitudes o créditos de reparación o rescindir el contrato si no están satisfechos con el estado de la propiedad.
El período de diligencia debida es un período de tiempo acordado y especificado en el contrato de venta que permite al comprador investigar la propiedad y realizar inspecciones de la vivienda.
El período estándar de diligencia debida suele ser de 14 a 21 días. El comprador contrata a un inspector de viviendas para que inspeccione minuciosamente la propiedad y presente un informe escrito de los hallazgos.
Una vez que el informe de inspección de la vivienda esté completo, el comprador comprenderá mejor el estado de la vivienda.
Según el informe, pueden hacer solicitudes de reparación, renegociar el precio, solicitar concesiones al vendedor o incluso cancelar el contrato durante los plazos de negociación especificados en el contrato.
Si bien son esenciales, las inspecciones de viviendas no son perfectas, por eso es importante contratar a un inspector de viviendas calificado.
Los inspectores de viviendas son profesionales y pueden ofrecer una visión imparcial de la propiedad.
Un inspector de viviendas autorizado evaluará el estado y los sistemas de la casa, desde el techo hasta los cimientos y todo lo demás, incluidas las tuberías, los sistemas de refrigeración y calefacción y otros electrodomésticos.
También es útil estar presente con su inspector en el momento de la inspección o, al menos, concertar una conversación telefónica o por video después de la inspección para repasar cualquier pregunta que pueda tener.
De esta forma, los compradores comprenden mejor sus inversiones más importantes y pueden hacer al inspector las preguntas necesarias y obtener más aclaraciones sobre cualquier nota del informe.
¿Cuánto dura una inspección de la vivienda?
El objetivo principal del tiempo de inspección de la vivienda es ofrecer a los compradores una comprensión detallada del estado actual de la propiedad, revelando cualquier inquietud oculta, posible problema o reparación necesaria.
Según las conclusiones del informe de inspección de la vivienda, los compradores están mejor preparados para tomar una decisión informada sobre si deben continuar con la compra, negociar con el vendedor para solucionar los problemas identificados o reconsiderar su oferta y excluirse si los problemas descubiertos son graves o costosos de solucionar.
En última instancia, el tiempo de inspección de la vivienda desempeña un papel vital en el proceso de diligencia debida, ya que ofrece a los compradores el conocimiento y la confianza que necesitan para proteger sus inversiones en la propiedad.
El proceso y el plazo de inspección de la vivienda dependen del tamaño de la casa. Una casa típica de 3,000 pies cuadrados podría inspeccionarse en un plazo de 2 a 4 horas.
Durante la inspección, el inspector debe tener acceso completo a la casa, incluidos los entrepisos, los sótanos y los áticos.
Si el inspector no puede acceder a áreas de difícil acceso, habitaciones cerradas con llave o áreas con escombros que obstruyan los artículos que se van a inspeccionar, el informe de inspección no estará completo.
Por lo general, al siguiente día hábil se generará un informe completo, que incluya pruebas fotográficas y resúmenes, que describa los defectos de la vivienda.
¿Cuánto cuesta una inspección de la vivienda?
En una casa típica con 3,000 pies cuadrados, una inspección de la vivienda puede oscilar entre 500 y 600 dólares. Hay factores adicionales que determinan el costo de la inspección de la vivienda.
El inspector de viviendas actúa como «denunciante» de todos los defectos, incluidos los artículos que requieren que un especialista investigue más a fondo el proceso de descubrimiento.
La inspección de una vivienda también puede incluir una prueba de radón, un pozo y una fosa séptica (si corresponde), un informe sobre termitas, una inspección de HVAC, una inspección estructural y una inspección del techo.
¿Quién paga la inspección de una vivienda?
«Caveat Emptor». El comprador es responsable de los gastos de investigación del estado de la vivienda. Sin embargo, el vendedor podría negociar y pagar los gastos de inspección de la vivienda como parte de los costos de cierre.
Este tipo de negociación es poco frecuente en un mercado de vendedores. En cualquier caso, un informe extenso de inspección de la vivienda no significa necesariamente que deba ejercer su derecho a marcharse durante el período de diligencia debida.
Tú, como comprador, puedes solicitar que se realicen algunas reparaciones o concesiones, «dinero en efectivo en lugar de reparaciones», si el vendedor se niega a hacer las reparaciones o no tiene los medios para hacerlas.
Si usted y su agente negocian con éxito el efectivo, las concesiones podrían solicitarse para que un contratista realice las reparaciones, para cubrir los gastos de cierre y/o para cubrir el precio de compra.
¿Qué arreglos son obligatorios después de una inspección de la vivienda?
Los vendedores no están obligados a realizar ninguna reparación. Debido a que Carolina del Norte es un estado en el que el comprador debe tener cuidado, todas las casas se venden «tal cual». Hacer frente a reparaciones exhaustivas durante una transacción de compra puede ser un gran quebradero de cabeza para un comprador.
Cuando represento a los vendedores como agente de anuncios, siempre recomiendo realizar una inspección previa a la comercialización para identificar y explicar los principales defectos antes de publicar.
Sería mejor que el vendedor conociera los principales defectos que existen actualmente, de modo que los defectos puedan revelarse adecuadamente.
Sería ideal estar debidamente informado y saber qué esperar antes de obtener una inspección o presentar una oferta.
Su prestamista puede tener restricciones con respecto a ciertos defectos de una vivienda antes de aprobar el préstamo.
Debe consultar con su agente de préstamos antes de hacer una oferta por una vivienda, para que usted y el agente del comprador sepan que deben estar atentos a esos defectos.
Los dos defectos más comunes que los vendedores rara vez rechazan son: los niveles altos de radón y la falta o la falta de un bono CSST incorrecto.
¿Cuáles son los principales problemas que buscan los inspectores de viviendas?
Los inspectores de viviendas buscan de arriba a abajo para investigar posibles defectos de:
SISTEMA DE CLIMATIZACIÓN
HVAC son las siglas de calefacción, ventilación y aire acondicionado. Las unidades de HVAC son comunes en edificios residenciales y comerciales con aire central.
Los sistemas HVAC son esenciales para la comodidad porque están diseñados para contrarrestar las condiciones climáticas exteriores, y la unidad promedio tiene una vida útil de entre 12 y 15 años.
Las comprobaciones de mantenimiento rutinarias constantes con un técnico de HVAC calificado prolongan la vida útil de la unidad. Piense en ello como si le cambiaran el aceite a su automóvil.
Cuando las unidades de HVAC más antiguas se identifican en el informe de inspección de la vivienda y los compradores rara vez están dispuestos a tener que reemplazar una casa, la garantía es un remedio común para ambas partes.
SISTEMA ELÉCTRICO
El cableado eléctrico y los enchufes deben someterse a inspecciones periódicas para garantizar la seguridad del hogar.
Cualquier cableado incorrecto podría provocar un cortocircuito y provocar un incendio en el interior de la casa.
Por lo general, las casas antiguas no tienen un GFCI (interruptor de circuito con falla a tierra) y, con frecuencia, se citan en una inspección de la vivienda.
Un GFI y un GFCI son lo mismo. Los GFCI son necesarios en todas las áreas donde haya agua (es decir, en la cocina, el baño, la lavandería y los enchufes exteriores).
El circuito se dispara cuando se introduce agua, lo que evita un corte de energía o un incendio.
SISTEMA DE TECHADO
El sistema de techado incluye: cubierta del techo, revestimiento, estructura del techo, tapajuntas y drenaje.
Un techo típico de tejas asfálticas en Carolina del Norte podría durar de 20 a 25 años. Los techos de metal duran aproximadamente 3 veces más.
La teja común de asfalto individual del techo puede dañarse fácilmente debido a las condiciones climáticas normales y permitir que el agua se filtre.
Los inspectores deben investigar cada teja de la habitación para identificar posibles fugas.
Un clima severo ocasional puede literalmente quitarle años de vida al techo y los defectos son casi imposibles de detectar desde el suelo.
SISTEMA DE FONTANERÍA
Existen numerosas razones por las que son necesarias las inspecciones de plomería. El inspector examina los sistemas de filtración de agua, los desagües y las tuberías de la cocina y los baños.
El inspector también inspecciona las lavanderías, las bañeras, los inodoros y todas las válvulas de cierre.
El inspector sacará agua de cada grifo para comprobar si hay fugas, presión y temperatura del agua.
Las casas antiguas suelen tener tuberías de polibutileno, que pueden reventar en la junta después de un período de tiempo.
CALENTADOR DE AGUA
Se necesita una cantidad sustancial de energía para hacer funcionar un calentador de agua. Algunos calentadores de agua funcionan con gas y otros son eléctricos.
Los calentadores de agua del tanque se llenan y se mantienen calientes de manera constante.
Los calentadores de agua sin tanque solo funcionan cuando el agua está encendida y calientan el agua a medida que pasa por la unidad.
Los inspectores comprobarían el calor de los grifos de la cocina y el baño, y cualquier defecto visible que el inspector notara dada la antigüedad del sistema.
ÁTICO
Las inspecciones del ático se realizan principalmente para investigar cualquier posible gotera en el techo.
El inspector también podría observar si hay algún defecto de construcción en alguno de los elementos de soporte que afecte la integridad estructural de la casa.
ENTRETE/SÓTANO
El entresuelo es el punto más bajo de una casa. Esto significa que está sujeto a la presencia de agua estancada en el área y sus alrededores.
La humedad en el entresuelo es común y, a menudo, el propietario la pasa por alto.
La humedad puede provocar el crecimiento de hongos (es decir, moho y hongos) que pudren los miembros de la madera y las termitas.
El inspector también podría identificar problemas de plomería, problemas en los conductos de aire, cableado incorrecto, aislamiento, problemas en los cimientos, plagas silvestres, ventilación inadecuada y barreras contra la humedad.
A menos que estén sellados, los posibles defectos en un espacio reducido podrían ser una pesadilla.
Muchas casas en Carolina del Norte no tienen sótanos debido a la arcilla roja.
La mayoría de los sótanos de Carolina del Norte están construidos en lotes inclinados y aún pueden ser un centro turístico para el agua estancada, el moho y las termitas.
Cuando se realiza la inspección, todo el mundo está al límite.
Los resultados del informe pueden dar lugar a un desacuerdo y, posiblemente, hacer que el comprador ejerza su derecho de rescisión.
Si los defectos señalados en el informe de inspección son costosos y el vendedor se niega a subsanarlos de ninguna manera, el comprador podría perder el dinero de la diligencia debida.
Tanto el agente comprador como el agente que cotiza en bolsa tienen la capacidad de informar adecuadamente a sus clientes, de modo que se tomen medidas realistas y se exploren objetivamente todas las opciones necesarias.
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Lista de verificación de diligencia debida
Esta es una lista de verificación básica que incluye algunos elementos esenciales que los compradores deben tener en cuenta al realizar su descubrimiento durante el período de diligencia debida de una transacción de compra en Carolina del Norte:
Documentación y registros de la propiedad:
- Escritura de compraventa y transferencia de propiedad.
- Certificado de título y búsqueda de título actual.
- Topografía de la propiedad y/o mapa del plano que muestre los límites, las servidumbres o cualquier otra invasión y su extensión.
- Registros de zonificación, incluidas las leyes de zonificación, los requisitos de zonificación, las servidumbres o las restricciones comunitarias.
- Registros de pago de impuestos a la propiedad.
Inspecciones y evaluaciones:
- Inspección estructural, incluidos techos, cimientos, paredes y otros componentes estructurales.
- Evaluaciones de sistemas de calefacción y refrigeración.
- Evaluaciones del sistema eléctrico y de fontanería.
- Evaluaciones ambientales que incluyen la posible presencia de plomo, amianto, radón, moho o residuos peligrosos, como tanques de almacenamiento subterráneos o materiales peligrosos utilizados.
Verificación de la propiedad:
- Revisión de la documentación de titularidad para garantizar que no haya intereses de propiedad contrapuestos (como gravámenes, embargos, sentencias, servidumbres o invasiones, disputas sobre límites legales u otros).
- Poder notarial asignado u otra documentación de autorización de propiedad.
Cumplimiento de las normativas locales:
- Revisión de permisos y licencias.
- Verificación del cumplimiento de los códigos y reglamentos de construcción.
- Verificación del cumplimiento de las leyes de accesibilidad de la propiedad y los requisitos de zonificación.
Tenga en cuenta que la lista de verificación anterior no incluye todos los componentes, ya que las circunstancias pueden variar según la transacción.
Por lo tanto, un proceso integral de diligencia debida debe ir más allá y adaptarse de acuerdo con el conjunto único de factores que rodean la compra y la propiedad que se va a comprar.
Es vital que el comprador contrate a un abogado, a un inspector o a quien, de otro modo, pudiera ser necesario, para que lo guíe en las inspecciones de diligencia debida y supervise para llevar a cabo estas evaluaciones de manera adecuada.
El papel de los agentes inmobiliarios en la debida diligencia
Un agente inmobiliario sirve como un conducto para conectar a los compradores y otros proveedores de servicios necesarios para llevar a cabo las inspecciones de debida diligencia adecuadas.
También proporcionan a los compradores información y conocimientos útiles sobre la propiedad y las condiciones del mercado local para ayudarlos a tomar decisiones informadas.
Si bien no son abogados ni inspectores, pueden ayudar a los compradores de varias maneras para garantizar que el proceso de diligencia debida cumpla con sus objetivos.
En primer lugar, los agentes inmobiliarios pueden proporcionar a los compradores información sobre la propiedad o ayudarlos a obtener los documentos y registros necesarios del vendedor para evaluar el estado de la propiedad.
Pueden proporcionar orientación y sugerencias sobre qué inspecciones, encuestas y evaluaciones podrían ser necesarias, qué información solicitar al vendedor y cómo analizar los datos proporcionados.
En segundo lugar, los agentes inmobiliarios facilitan y se comunican entre los compradores, inspectores, abogados y vendedores, generalmente con un enlace con el agente de los vendedores.
Pueden coordinar los cronogramas de inspección, negociar las reparaciones y otros asuntos relacionados con el vendedor.
Además, los agentes inmobiliarios también pueden ayudar a los compradores a verificar los títulos de propiedad, verificar la propiedad legal e investigar cualquier problema que pueda indicar disputas, litigios o complicaciones que puedan representar un riesgo para el comprador.
Por último, los agentes proporcionan un conocimiento y una experiencia invaluables de los mercados locales, información sobre el valor de las propiedades, el crecimiento y el potencial de reventa de una propiedad o sus características y características específicas, que pueden afectar los objetivos del comprador más allá del período de inspección.
Reflexiones finales de Tim
Como veterano inmobiliario de 17 años en The Triangle, he visto caer mi parte justa de las ventas de viviendas porque los compradores no hicieron su debida diligencia.
Si bien las inspecciones y tasaciones de viviendas son medidas comunes, la diligencia debida va mucho más allá para proteger sus intereses como comprador.
Trabaje con un agente experto para descubrir todos los registros de propiedad disponibles, incluido el historial de títulos, los gravámenes, la información de zonificación y las divulgaciones.
Conduzca en diferentes momentos para evaluar el ruido, el tráfico y otros factores del estilo de vida. Entrevista a los vecinos para que den su opinión sincera.
Contrate a un abogado para revisar el contrato de compra a fin de evitar sorpresas desagradables. Realice una investigación exhaustiva sobre el vecindario y las escuelas.
Si bien puede parecer tedioso, la debida diligencia lo prepara para el éxito al evitar costosas reparaciones o problemas legales en el futuro.
Mi equipo y yo tenemos la misión de guiar a los clientes a través de este proceso, aprovechando nuestro amplio conocimiento del mercado local.
Al tomar las medidas correctas por adelantado, la compra de una vivienda puede ser un viaje emocionante que resulte en la casa de sus sueños. ¡Póngase en contacto con nosotros hoy mismo para empezar!
Preguntas frecuentes sobre la debida diligencia en Carolina del Norte
¿Qué es la diligencia debida en el sector inmobiliario?
La debida diligencia se refiere a la responsabilidad del comprador de investigar y evaluar una propiedad que le interesa comprar.
Permite al comprador confirmar el estado y el valor de la propiedad antes de finalizar la transacción.
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¿Qué cubre la diligencia debida en una transacción inmobiliaria?
La diligencia debida generalmente cubre:
- Inspecciones: defectos del hogar, plagas, peligros
- Búsqueda de títulos
- Tasación
- Finanzas: revisión de los documentos de HOA/condominios
- Información local: escuelas, vecindario, zonificación, permisos
- Divulgaciones: pintura a base de plomo, divulgaciones de propiedad del vendedor
¿Por qué es importante la diligencia debida para los compradores?
La debida diligencia protege al comprador al descubrir cualquier problema con la propiedad antes de que finalice la compra. Evita sorpresas que puedan hacer descarrilar la venta.
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¿Cuáles son los elementos clave de la debida diligencia al comprar una vivienda?
Los elementos clave son:
- Inspección de viviendas
- Tasación
- Búsqueda de títulos
- Revisión de las divulgaciones
- Investigación sobre escuelas, vecindarios y ventas comparables
¿Cuánto dura normalmente el período de diligencia debida?
El período de diligencia debida suele oscilar entre 10 y 30 días. En un mercado en auge, puede ser más corto.
¿Qué sucede si surgen problemas durante el período de diligencia debida?
El comprador puede solicitar al vendedor que haga reparaciones, ofrezca concesiones correctivas o ajuste el precio en consecuencia. Si surgen problemas importantes y si el vendedor no quiere llegar a un acuerdo, el comprador puede rescindir el contrato.
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¿Puedo rescindir un contrato de compra durante el período de diligencia debida?
Sí, el comprador puede rescindir el contrato si encuentra problemas con la propiedad antes de que expire el período de diligencia debida.
¿Qué tipos de profesionales ayudan con la diligencia debida?
Pueden participar inspectores de viviendas, tasadores, abogados de bienes raíces, compañías de títulos y especialistas ambientales.
¿Debo contratar a un abogado de bienes raíces para la debida diligencia?
Se recomienda que un abogado revise el contrato de compra y la obra de titulación. Pueden garantizar que sus derechos estén protegidos. Haga clic aquí para obtener información sobre el papel de los abogados de bienes raíces.
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¿Cómo puede un comprador garantizar que se lleva a cabo una diligencia debida exhaustiva?
Trabaje en estrecha colaboración con su agente inmobiliario y su abogado. Realice inspecciones, investigaciones y entrevistas detalladas. Contrata a profesionales acreditados para descubrir cualquier problema a tiempo.
Tim M. Clarke
17 years as a Realtor in the Research Triangle, Tim seeks to transform the Raleigh-Durham real estate scene through a progressive, people-centered approach prioritizing trust & transparency.
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