El acuerdo de la NAR: un cambio tectónico en las comisiones inmobiliarias

La Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR) llegó recientemente a un acuerdo legal sustancial al acordar pagar 418 millones de dólares en una serie de demandas relacionadas con las prácticas de comisiones de agentes inmobiliarios. Este acuerdo marca un cambio significativo en la forma en que se compensa a los agentes inmobiliarios y tiene varias implicaciones para la industria.

Descripción general de la liquidación

Las demandas alegaron que los propietarios se vieron obligados a pagar comisiones de agentes infladas artificialmente al vender sus casas debido a las normas de la NAR que rigen la forma en que se estructuran y divulgan las comisiones. Como parte del acuerdo, NAR acordó pagar 418 millones de dólares e implementar varios cambios en las reglas:

1. Los agentes que publiquen propiedades en un servicio de anuncios múltiples (MLS) ya no pueden usar el MLS para ofrecer el pago de una comisión a los agentes que representan a posibles compradores de vivienda.
2. Una nueva regla exige que los agentes u otros participantes que trabajan con un comprador de vivienda celebren un acuerdo por escrito en el que se detallen los cargos por sus servicios.

La clase de conciliación incluye a todas las personas y entidades de los Estados Unidos que cotizaron propiedades en uno de los servicios de anuncios múltiples de NAR, compraron propiedades que figuran en la MLS o pagaron una comisión de corretaje desde el 29 de abril de 2015. Las disposiciones de conciliación, que eliminan la anterior norma de la NAR sobre las ofertas de compensación de los agentes que cotizan en bolsa y fomentan unas negociaciones más abiertas entre los agentes y los clientes, se aplicarán en los 50 estados.

Esta amplia aplicabilidad significa que los participantes de la industria en todo el país sentirán los impactos transformadores de este acuerdo en términos de aumentar la transparencia en torno a las comisiones y, potencialmente, reducir los costos inmobiliarios. Sin embargo, las principales casas de bolsa por volumen, como Compass y Redfin, están excluidas de las condiciones de la liquidación. Pero, en general, este acuerdo cambia drásticamente las prácticas de la industria en todo el país.

Implicaciones del acuerdo

El acuerdo reciente tiene un gran alcance implicaciones para la industria inmobiliaria, especialmente para los compradores, vendedores y agentes inmobiliarios, que pueden enfrentarse a cambios significativos en la forma en que navegan por el mercado inmobiliario y llevan a cabo sus negocios.

Impacto en los compradores y vendedores de viviendas

El acuerdo de NAR tiene el potencial de reducir los costos tanto para los compradores como para los vendedores al permitir una mayor flexibilidad en las negociaciones de comisiones. Los vendedores, en particular, podrían beneficiarse de no estar obligados a pagar la comisión del agente comprador, lo que podría ahorrar miles de millones de dólares al año. Esto podría reducir los precios de las viviendas para los compradores, ya que los vendedores podrían transferir los ahorros para atraer a los compradores en un mercado competitivo.

Sin embargo, los compradores pueden encontrarse en una situación de desventaja significativa en el mercado inmobiliario sin la orientación de un agente del comprador. Representarse a sí mismos puede llevar a cometer errores costosos debido a la falta de experiencia para identificar los defectos de la propiedad y gestionar las complejidades del proceso de transacción. Los compradores también pueden tener dificultades para encontrar viviendas que satisfagan sus necesidades, ya que es posible que no tengan acceso a los mismos datos y recursos de la MLS que los agentes.

Impacto en los agentes inmobiliarios

Con los cambios, es posible que los agentes tengan que negociar sus comisiones directamente con sus clientes en lugar de confiar en las tarifas estándar. Esto podría resultar en tasas de comisión promedio más bajas y afectar las ganancias de los agentes. Los agentes son las verdaderas víctimas del acuerdo de NAR, ya que se les exige conservar sus licencias y pagar las tasas correspondientes, pero es posible que no se les permita acceder a funciones específicas para participar en actividades inmobiliarias, como visitar sitios, acceder a los datos de la MLS y redactar contratos. Esta limitación puede obstaculizar considerablemente la capacidad de un agente para atender a sus clientes de manera eficaz y ganarse la vida en el sector.

Además, los propios agentes pueden sufrir cambios como la eliminación de las ofertas de comisiones a través de los MLS. Si bien se los describe como un monopolio de la industria, los agentes individuales tienen poco control, pero ahora se enfrentan a impactos como:

• Modelos de compensación menos confiables
• El acceso restringido a la MLS es fundamental para tareas como las presentaciones
• Incapacidad para redactar contratos o completar tareas clave
• Requisitos continuos de licencia/pago sin una funcionalidad completa

Es importante reconocer a los agentes como víctimas en este proceso y no como colaboradores. Sus medios de vida dependen de las reglas y herramientas que proporciona la industria. Si bien el progreso requiere adaptaciones, debemos asegurarnos de que los agentes promedio puedan seguir atendiendo a los clientes de manera viable y proteger el valor que brindan.

Desafíos para los agentes inmobiliarios

Los agentes inmobiliarios son la parte más afectada tras el acuerdo de la NAR. A pesar de estar obligados a mantener las licencias y pagar las tasas correspondientes, los agentes pueden enfrentarse a restricciones para acceder a las funciones esenciales necesarias para llevar a cabo actividades inmobiliarias, como mostrar propiedades, acceder a los datos de la MLS y redactar contratos. Estas limitaciones pueden obstaculizar gravemente la capacidad de un agente para prestar un servicio eficaz al cliente y ganarse la vida.

La eliminación de las ofertas de comisiones a través de los MLS plantea importantes desafíos para los agentes individuales, que tienen poco control sobre las reglas y ahora se enfrentan a modelos de compensación menos confiables y a un acceso restringido a herramientas críticas. Esto podría llevar a una disminución del número de agentes inmobiliarios, ya que muchos podrían verse obligados a abandonar el sector debido a las restricciones financieras.

Historia de la agencia compradora y vendedora

Desde la perspectiva de un agente inmobiliario, la industria ha experimentado cambios significativos en los últimos años, particularmente en términos de participación de las agencias. El sector de los agentes inmobiliarios ya se ha vuelto más competitivo debido a la disminución del inventario y a la aparición de empresas de sitios web inmobiliarios de terceros que aprovecharon el acceso al público de la MLS, aprobado por los miembros de la NAR.

Es importante tener en cuenta que nunca ha habido una comisión estándar en la industria inmobiliaria. La NAR tiene videos de capacitación que datan de hace casi dos décadas y que desalientan explícitamente la fijación de precios, ya que va en contra del código ético de la organización. Esto demuestra que la industria ha reconocido desde hace mucho tiempo la importancia de la competencia leal y las posibles ramificaciones legales de la práctica anticompetitiva.

A pesar de estos esfuerzos, el auge de los sitios web inmobiliarios de terceros ha tenido un impacto significativo en la industria. Estas empresas, muchas de las cuales son miembros de la NAR, han aprovechado su acceso a los datos de la MLS para atraer a los consumidores y generar ingresos a través de la publicidad y la generación de leads. Esto ha ejercido presión sobre los agentes inmobiliarios tradicionales, que ahora se enfrentan a una mayor competencia por los clientes y los anuncios.

Como resultado, los agentes inmobiliarios han tenido que adaptar sus modelos y estrategias de negocio para seguir siendo competitivos en un mercado en evolución. Esto ha incluido invertir en tecnología, mejorar sus esfuerzos de marketing y centrarse en ofrecer un servicio excepcional para diferenciarse tanto de los competidores tradicionales como de los nuevos competidores, como iBuyers.

En el pasado, cuando querías comprar una casa, ibas a una oficina de bienes raíces y un agente inmobiliario tenía un libro similar al de la MLS, que contenía todas las casas que estaban en venta. Con el paso del tiempo, algunos sitios web inmobiliarios de terceros, también miembros de la NAR, pusieron esos anuncios en línea para el público. Sin embargo, debido al código ético que desalienta las declaraciones negativas sobre sus miembros, no podemos mencionar estos sitios web por su nombre.

Cambios importantes en la industria inmobiliaria

La industria inmobiliaria ha experimentado cambios significativos en los últimos años, con la aparición de nuevos actores y tecnologías que han alterado el papel tradicional de los agentes inmobiliarios y han provocado una mayor insatisfacción de los vendedores con las tasas de comisión.

Panorama cambiante e insatisfacción de los vendedores

La industria inmobiliaria ha experimentado cambios significativos en los últimos años, con el auge de sitios web de terceros, iBuyers y fondos de cobertura. Estos desarrollos han llevado a una mayor competencia y a un cambio en el papel tradicional de los agentes inmobiliarios. Como resultado, algunos vendedores no están satisfechos con las comisiones que pagan a los agentes y a la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR).

Valor percibido frente a tasas de comisión

Es importante reconocer que el verdadero problema puede no ser las tasas de comisión en sí mismas, sino el valor percibido que proporcionan algunos agentes. El auge inmobiliario provocado por la pandemia ha atraído a la industria a muchos agentes recién licenciados e inexpertos. Es posible que estos agentes carezcan de la experiencia y las habilidades necesarias para afrontar el complejo proceso de comprar o vender una casa, lo que redunda en una experiencia deficiente para sus clientes.

Principales empresas inmobiliarias y de explotación

Impacto de los sitios web inmobiliarios de terceros

Sitios web inmobiliarios de terceros ganó popularidad a principios de la década de 2000 al proporcionar a los consumidores un fácil acceso a los datos de la MLS, atraer usuarios y generar ingresos a través de la publicidad y la generación de clientes potenciales. Estos sitios web han facilitado a los compradores y vendedores la búsqueda de propiedades y la conexión con los agentes, pero también han reducido la dependencia de los agentes tradicionales.

El auge de los iBuyers

iBuyers Como Opendoor y Zillow, las ofertas surgieron a mediados de la década de 2010 y utilizaban algoritmos y un capital significativo para comprar viviendas rápidamente, realizar reparaciones menores y revenderlas con fines de lucro. Los iBuyers ofrecen comodidad y rapidez a los vendedores, pero suelen cobrar comisiones más altas que las de los agentes tradicionales y es posible que no ofrezcan el mismo nivel de servicio personalizado.

Influencia de los fondos de cobertura y los inversores institucionales

Fondos de cobertura e inversores institucionales comenzó a comprar grandes carteras de viviendas unifamiliares tras la crisis financiera de 2008 para alquilarlas o mantenerlas como inversiones. Estas entidades han intensificado la competencia por los agentes tradicionales y han contribuido a que los precios de la vivienda superen la inflación.

Abordar el problema

La demanda inusualmente alta y la rápida apreciación del valor de las viviendas durante este período han creado un entorno en el que es posible que algunos agentes no se sientan obligados a prestar un servicio excepcional, ya que las propiedades suelen venderse rápidamente independientemente de sus esfuerzos. Si bien la frustración de los vendedores con las tasas de comisión es comprensible, el verdadero problema radica en que algunos agentes, en particular los que se inician en el sector, no logran ofrecer un valor adecuado a sus clientes. Para abordar este problema, la industria inmobiliaria debe centrarse en mejorar la educación, la formación y los estándares profesionales de los agentes para garantizar que los clientes reciban el servicio de alta calidad que se merecen, independientemente de las condiciones del mercado.

El problema de los agentes poco éticos y los vendedores descontentos

Uno de los problemas más acuciantes del sector es la presencia de agentes poco éticos, especialmente durante la pandemia, que asumieron una carga de trabajo excesiva pero, en última instancia, no prestaron un servicio satisfactorio, lo que dejó a muchos vendedores insatisfechos con el proceso. Los vendedores que contratan al agente equivocado a menudo se sienten frustrados y decepcionados.

Los agentes poco éticos pueden participar en diversas prácticas que perjudican a sus clientes, tales como:

• Tergiversar el estado de una propiedad
• No revelar hechos materiales
• Dirigir a los clientes hacia propiedades que beneficien financieramente al agente
• Cobrar tarifas excesivas

Es crucial que los vendedores lleven a cabo una diligencia debida exhaustiva al seleccionar un agente, examinando cuidadosamente su experiencia, historial y opiniones de los clientes. La elección de un profesional con un historial comprobado de éxito y un compromiso con las prácticas éticas puede marcar la diferencia a la hora de garantizar una transacción fluida y exitosa.

Mirando hacia el futuro

A medida que la industria inmobiliaria navega por este período de transformación, es esencial abogar por los profesionales inmobiliarios dedicados que atienden incansablemente a compradores y vendedores. El acuerdo de la NAR puede provocar cambios significativos, pero es importante recordar que la gran mayoría de los agentes se comprometen a brindar un servicio excepcional y a respetar los más altos estándares éticos.

Para los compradores y vendedores, no pierdan la fe en el valor de trabajar con un agente inmobiliario especializado y dedicado. Estamos aquí para guiarlo a través del proceso, proteger sus intereses y ayudarlo a alcanzar sus objetivos de propiedad de vivienda. Y para mis colegas agentes, manténganse firmes y sigan haciendo lo que mejor saben hacer: servir a sus clientes con integridad y experiencia.

El camino a seguir puede ser difícil, pero juntos podemos sortear este cambio radical en la industria y salir más fuertes que nunca. Demostremos al mundo cómo son la verdadera profesionalidad y dedicación ante la adversidad.