Cómo aprovechar al máximo las múltiples ofertas

Vender una casa puede ser realmente emocionante, especialmente si tiene más de un comprador interesado en comprar su propiedad.

Si bien varias ofertas parecen buenas, puede resultar complicado saber qué oferta aceptar. Esta guía lo guiará a través del proceso de comparar ofertas y elegir al comprador adecuado.

Los factores más importantes a tener en cuenta

Al revisar varias ofertas, hay varios aspectos clave que querrás tener en cuenta:

Precio de compra

El precio de compra es lo que el comprador está dispuesto a pagar por su casa. Naturalmente, es posible que se sienta tentado a optar por el número más alto. Pero el precio no debería ser el único factor decisivo.

No se concentre solo en el precio más alto

Cuando los compradores entusiasmados se lanzan a una guerra de ofertas por su casa, es fácil prestar atención únicamente al monto en dólares y optar por la oferta más alta.

Sin embargo, hay algunas razones por las que el precio más alto no significa necesariamente la mejor oferta:

• Las contingencias añaden incertidumbre. Incluso una oferta altísima con muchos imprevistos podría fracasar y dejarlo de nuevo en el punto de partida.
• Los problemas de financiación ocurren. El hecho de que un comprador ofrezca mucho dinero no garantiza que se le apruebe una hipoteca.
• Las concesiones reducen sus ganancias. Las grandes concesiones pueden mermar las ganancias de la venta, por lo que un precio más alto no siempre equivale a más dinero en el bolsillo.
• Las fechas de cierre importan. Una oferta con una fecha límite que no funcione para tu mudanza podría causarte dolores de cabeza.

Cuota de diligencia debida

Al comparar las comisiones de diligencia debida entre varias ofertas, una comisión más alta suele indicar que el comprador se toma más en serio la compra de la vivienda.

Demuestra que están dispuestos a poner más dinero en riesgo para poder evaluar adecuadamente la propiedad.

Como vendedor, una comisión de diligencia debida más alta te da una mayor seguridad de que el comprador se compromete a seguir adelante con la compra.

Reduce la posibilidad de que el comprador rescinda por motivos intrascendentes durante su período de diligencia debida.

Un comprador que paga una comisión de diligencia debida considerable básicamente está «poniendo su dinero donde está su boca».

Esto indica al vendedor que el comprador ha hecho sus deberes y está listo para dar los siguientes pasos.

En una situación de oferta múltiple, los vendedores tienen más posibilidades de negociar con los compradores que han propuesto tarifas de diligencia debida más altas.

Puede usar esto como justificación para solicitar otras condiciones favorables, como un período de diligencia debida más corto o menos contingencias.

En general, presta mucha atención al importe de la comisión de diligencia debida al revisar las ofertas de la competencia. Puede ser un indicador predictivo de la seriedad del comprador y de la probabilidad de cerrar la transacción.

Depósito de dinero en garantía

Esta es una suma de dinero que el comprador deposita para demostrar que se toma en serio la compra de su casa.

Un depósito de garantía más alto significa que es menos probable que el comprador se retire de la operación antes de cerrar. Busque compradores que hagan depósitos con garantía de una cuantía considerable.

Fecha de cierre

La fecha de cierre es cuando se finalizará la venta de la casa. Asegúrese de que la fecha de cierre propuesta por el comprador coincida con la fecha en que usted necesita mudarse. Si no se ajusta a tu cronograma de mudanza, eso podría complicar las cosas.

Contingencias

Las contingencias son condiciones que deben cumplirse antes de que la venta se haga oficial.

Por ejemplo, es posible que el comprador necesite vender primero su casa actual antes de poder comprar la suya. Las contingencias pueden provocar demoras y, a veces, hacer que las ofertas fracasen por completo. Las ofertas sin contingencias son menos riesgosas.

Detalles de financiación

Revisa la forma en que el comprador planea pagar la vivienda. Busque las cartas de aprobación previa de los prestamistas, que indiquen que se han verificado las finanzas del comprador.

Observe también el monto del pago inicial: los compradores que hacen pagos iniciales más altos necesitan menos financiamiento.

Financiamiento para compradores

Como equipo inmobiliario integral, nuestra prioridad es comunicar a nuestros clientes las diferencias de financiación de los compradores y ser transparentes durante el proceso de revisión de múltiples ofertas.

Es esencial evaluar todos los aspectos de cada propuesta, la intención genuina y no solo el precio, de modo que la oferta más alta posible no siempre sea la mejor opción.

El historial financiero y crediticio de cada comprador de vivienda, el monto del pago inicial y otros factores pueden variar, y saber qué tipo de financiación utiliza el comprador es un factor esencial a tener en cuenta al determinar con qué comprador es el mejor candidato para hacer negocios.

Estos son algunos consejos útiles que pueden ayudar a entender las diferencias en la financiación de los compradores:

Busque cartas de aprobación previa

Dado que una carta de aprobación previa indica que una institución crediticia ha revisado las finanzas del comprador, puede resultar útil ponerse en contacto con el prestamista que emitió la aprobación previa.

Evalúe el monto del pago inicial

‍El monto del pago inicial determinará el nivel de financiamiento que el comprador necesitará para la compra. Un pago inicial más alto significa que es probable que el comprador necesite menos financiación.

Verificar la fuente de financiación

‍Es esencial saber qué tipo de opción de financiación utiliza el comprador, ya que algunos préstamos, como los préstamos de la FHA, el VA y el USDA, tienen diferentes requisitos y limitaciones.

Contingencias

Si bien algunos compradores pueden presentar una oferta con un precio más alto que otros, es importante tener en cuenta que la oferta puede incluir imprevistos que pueden afectar la venta de su vivienda.

Las contingencias son condiciones que deben cumplirse antes de que se lleve a cabo la venta. Una contingencia común es la venta de la propiedad actual del comprador, que debe venderse antes de que pueda comprar una nueva.

Tener una contingencia como esta puede provocar retrasos e incluso puede provocar que la venta fracase si el comprador no puede vender su propiedad en el plazo establecido.

Por lo tanto, es crucial tener cuidado con el impacto de las contingencias en el precio de venta final.

Por el contrario, las ofertas que no contienen ningún tipo de contingencia suelen ser más atractivas para los vendedores, ya que implican menos riesgos.

Este tipo de ofertas suelen ser las preferidas incluso si el precio de la oferta no es el más alto porque ofrecen una mayor seguridad al vendedor.

Además, otras contingencias también pueden incluir cuestiones relacionadas con las inspecciones de la vivienda, que pueden hacer que los compradores soliciten ciertas reparaciones o renegocien el precio de venta para completar la transacción.

Por lo tanto, es crucial considerar todas las contingencias que vienen con cualquier oferta para determinar si tiene el potencial de completarse con éxito o no.

Como agente inmobiliario, su función es guiar a sus clientes a través del acuerdo de compra de manera efectiva y ayudarlos a sopesar los pros y los contras de cada oferta que se presente.

El objetivo final debe ser elegir una oferta que presente las mejores condiciones posibles para sus clientes y, al mismo tiempo, garantizar que la transacción se realice de manera rápida y eficiente.

Concesiones

Se trata de créditos o pagos que otorga el vendedor para ayudar a cubrir los costos de cierre del comprador. Comprenda cómo las concesiones afectarán a sus ganancias netas para poder comparar con precisión los precios de las ofertas.

El monto de la concesión puede aplicarse al precio total de compra o usarse para cubrir algunos de los costos de cierre del comprador.

Mi consejo es analizar el impacto de las concesiones del vendedor al revisar varias ofertas. En última instancia, la oferta ideal es la que ofrece un equilibrio entre el precio y las condiciones, sin descontar la concesión ofrecida por el vendedor.

Estos son algunos consejos que pueden ayudarte a prestar atención a las concesiones del vendedor al revisar varias ofertas:

1. Reconozca los costos de la concesión: Es crucial entender el costo total de las concesiones del vendedor, lo que puede afectar a tus resultados finales. Ten en cuenta que, si aceptas costear los gastos del comprador, éste aún puede solicitar más concesiones tras las inspecciones y otros descubrimientos del comprador.
2. BTenga en cuenta la concesión máxima permitida para el préstamo: Los diferentes tipos de préstamos tienen diferentes límites para las concesiones del vendedor. Asegúrese de comprobar la concesión máxima permitida para tomar decisiones informadas.
3. Evalúe la situación financiera del comprador: Analiza la capacidad financiera del comprador a través de la fianza, la comisión de diligencia debida y el importe del pago inicial para determinar si el comprador es capaz de completar la compra. Si el costo total de la concesión del vendedor es superior a lo que el valor de la vivienda podría justificar, esto puede indicar que el comprador se está extralimitando financieramente.
4. Tenga cuidado con el impacto en los ingresos netos de la venta: en los casos en que el valor de tasación de la vivienda es inferior a la oferta aceptada, la concesión del vendedor podría afectar significativamente a los ingresos netos de la venta. Es fundamental evaluar los costos de las concesiones del vendedor en relación con tus resultados finales.

Garantía para el hogar

Las garantías de vivienda son pólizas de seguro que protegen los sistemas y electrodomésticos de la casa contra averías y fallos, lo que puede ahorrarle al propietario cualquier costo de reparación.

Si todas sus ofertas más altas incluyen garantías, le aconsejo que considere los términos de cada garantía.

Las diferentes compañías de garantía ofrecen garantías variadas con diferentes términos, incluidos los límites y las exclusiones de cobertura.

Como propietario de una vivienda, es importante saber qué cubre la garantía de la vivienda, qué excluye y si los beneficios valen la pena.

Consejos útiles para comparar ofertas

Estos son algunos consejos útiles para asegurarse de revisar todos los detalles y elegir la oferta adecuada:

• Crea una hoja de cálculo. Esto te permite ver todos los términos y detalles uno al lado del otro para poder compararlos fácilmente.
• Pídale a su agente que le explique términos desconocidos. Es posible que haya jerga inmobiliaria en las ofertas que no comprenda; su agente puede aclararlo.
• Verifica la financiación. Ponte en contacto con los prestamistas de los compradores con aprobaciones previas para confirmar su situación financiera.
• Conozca los costos de la concesión. Calcula exactamente cuánto te costarán los créditos y las concesiones para vendedores para conocer su impacto.
• Considera las ofertas de respaldo. Incluso si obtiene una oferta ideal, tenga una copia de seguridad en caso de que fracase inesperadamente.
• Céntrese en la mejor oferta global, no solo el número más alto. Asegúrate de que las condiciones y los detalles del comprador se ajustan correctamente.

Con múltiples compradores ansiosos interesados en su propiedad, tómese su tiempo y evalúe todas las variables antes de aceptar una oferta. ¡El comprador y los términos correctos pueden marcar la diferencia!

Propiedad personal

Es esencial recordar que los bienes personales incluidos en el Acuerdo de compra y venta no están incluidos en el precio de venta de la propiedad.

La divulgación clara de los artículos en el Acuerdo de compra y venta como propiedad personal permite a ambas partes acordar el precio final de la propiedad y evitar cualquier confusión en el futuro.

Esta es una lista de los artículos más comunes clasificados como «Propiedad personal» en una oferta de compra de Carolina del Norte:

1. Electrodomésticos: Por lo general, incluyen refrigerador, lavadora y secadora.
2. Tratamientos de iluminación y ventanas: Puede incluir ventiladores de techo, lámparas y cortinas, persianas, soportes de TV o cubiertas de ventanas.
3. Sistemas de aire acondicionado y calefacción: En algunos casos, los sistemas de climatización se incluyen como propiedad personal, siempre que sean móviles y no fijos.
4. Mobiliario: Los vendedores pueden dejar muebles como escritorios, sofás, sillas, mesas de comedor y otros muebles como parte de la venta, según las condiciones especificadas en el acuerdo de compra y venta.
5. Mobiliario y equipamiento exterior: Estos pueden incluir muebles de patio, sillas de jardín, parrillas, equipos para piscinas, cortadoras de césped y otras herramientas de jardinería.
6. Sistemas electrónicos o de cine en casa: Esto puede incluir altavoces, barras de sonido, amplificadores y otros equipos de cine en casa
7. Objetos personales: Puede incluir alfombras, pinturas murales y otros artículos decorativos.

Revisión de todas las ofertas

Incluso si cree que ha identificado la oferta más atractiva, debe reconocer otras ofertas razonables.

En Carolina del Norte, se supone que el agente debe presentar TODAS las ofertas al vendedor.

Pídele a tu agente que cree una hoja de cálculo de ofertas múltiples para que tus ofertas sean fáciles de ver.

Desafortunadamente, a veces, un vendedor puede aceptar solo una oferta y las negociaciones fracasan antes de que se cierre la transacción.

Cuando el mejor comprador ya no sea una opción, tu agente debe ponerse en contacto con el siguiente en la fila como oferta alternativa.

Asesoramiento de expertos

Recuerde que no está solo cuando vende su casa a través de un agente inmobiliario.

Su agente tiene la responsabilidad fiduciaria de proteger sus intereses. Cuando consideres varias ofertas, pídele consejo a tu agente.

Te ayudarán a analizar objetivamente cada oferta de forma individual para identificar cuál tiene más beneficios.

Cuando venda su casa y se encuentre en un mercado en auge, tendrá que estar preparado para responder a múltiples consultas de varios compradores calificados.

Evalúe estas ofertas utilizando lo que he sugerido anteriormente y consulte con uno de los El equipo de Tim M. Clarke miembros por elegir la oferta que mejor se adapte a sus intereses.

Preguntas frecuentes sobre situaciones de ofertas múltiples

¿Qué debo hacer si recibo varias ofertas por mi casa?

Debe revisar todas las ofertas detenidamente y utilizarlas para negociar el mejor precio y las mejores condiciones posibles. Consulta a tu agente sobre cómo aprovechar las ofertas de la competencia de la manera más eficaz.

¿Debo aceptar la oferta más alta o la que tenga menos imprevistos?

Tenga en cuenta todos los factores: precio, condiciones, capacidad de cierre. Más contingencias significan más riesgo de que la operación fracase. Evalúe el paquete total y su tolerancia al riesgo.

¿Cómo puedo garantizar un proceso justo al seleccionar entre varias ofertas?

Responda a todas las ofertas en el mismo plazo e indique el número de ofertas recibidas. Dé la misma consideración y responda a todas. Evite revelar los términos de otras ofertas durante las negociaciones.

¿En qué condiciones debo evitar conceder demasiado al negociar varias ofertas?

Evite negociar en exceso las condiciones de inspección, tasación y financiación. Elija la oferta más sólida que exima de tantas contingencias como sea posible.

¿Debo decir a los compradores potenciales que ya hay ofertas sobre la mesa?

Sí, informar a los compradores de que hay competencia puede acelerar el proceso. Pero no violes la confidencialidad de las ofertas existentes.

¿Cómo puedo crear competencia entre los compradores potenciales?

Comercialice agresivamente, ofrezca jornadas de puertas abiertas, limite las presentaciones para crear urgencia y aproveche las conexiones con los agentes para atraer más compradores.

¿Debo aceptar una oferta anticipada o esperar a que lleguen más?

Espere a revisar todas las ofertas recibidas antes de la fecha límite antes de tomar una decisión. La primera no es necesariamente la mejor. Recibir más ofertas mejora tu posición negociadora.

¿Qué medidas puedo tomar para aumentar la probabilidad de recibir varias ofertas?

Fije precios competitivos en función de comparaciones recientes, prepare su casa y el momento en que se publique el anuncio para obtener la máxima exposición. En mercados en alza, considera fijar una fecha de revisión de la oferta.

Si acepto una oferta, ¿debo dejar de promocionar y mostrar la casa?

A menos que su contrato indique lo contrario, puede continuar con la comercialización hasta que se resuelvan las contingencias. Pero no habrá nuevas ofertas una vez suscrito el contrato.

¿Cómo puedo garantizar un cierre sin problemas al seleccionar entre varias ofertas?

Examine la financiación del comprador, revise el contrato detenidamente y mantenga informadas a todas las partes. Evite renegociar los términos a menos que sea necesario.