Comprensión de los DST

Como fundador del Equipo de Tim M. Clarke, uno de los mejores equipos inmobiliarios del Mercado de Raleigh-Durham, he ayudado a innumerables inversores a sortear las complejidades de las estrategias de inversión inmobiliaria. Hoy, me entusiasma sumergirme profundamente en el mundo de Fideicomisos estatutarios de Delaware (DST) y cómo pueden beneficiar a inversores inteligentes como usted.

¿Qué es un horario de verano?

UN Fideicomiso estatutario de Delaware (DST) es una entidad legal que puede mantener bienes inmuebles de inversión en nombre de varios inversores. Es como una caja que contiene propiedades valiosas, similar a una LLC pero con su propio conjunto único de reglas. Lo más importante que hay que saber es que los DST están diseñados para funcionar con 1031 intercambios, lo que permite a los inversores diferir los impuestos sobre las ganancias de capital al vender una propiedad y comprar otra.

Estructura DST

El DST opera bajo un acuerdo de fideicomiso, donde un fideicomisario supervisa las operaciones del fideicomiso en nombre de sus beneficiarios (los inversores). Así es como funciona:

• El propio DST tiene la titularidad de los bienes inmuebles.
• Los inversores poseen acciones del fideicomiso
• Esta estructura simplifica la propiedad y reduce la carga de gestión para los inversores individuales.

Cosas clave que debe saber sobre los DST:

1. Están diseñados para 1031 bolsas con impuestos diferidos
2. Los DST solo tienen bienes inmuebles e hipotecas, no negocios en funcionamiento
3. Los inversores reciben una participación proporcional de los ingresos y gastos en función del porcentaje de propiedad
4. Los administradores de activos profesionales supervisan las propiedades

Unirse a un DST 1031

Para participar en la acción, normalmente se necesitan aproximadamente 100 000$ comprar una parte de la totalidad de la inversión inmobiliaria. Puede parecer mucho, pero en realidad es una forma inteligente de repartir el dinero entre diferentes edificios en lugar de poner todos los huevos en una sola canasta.

Distribuir el riesgo

A esto lo llamamos diversificación en el mundo de las inversiones. Al invertir en un DST 1031, su dinero se destina a varias propiedades en lugar de solo a una. Si una propiedad pasa por una mala racha, otras podrían tomar el relevo, lo que haría que su inversión general fuera más segura.

Posibles beneficios de invertir en un horario de verano

Analicemos algunos de los jugosos beneficios que hacen que los DST sean tan atractivos para los inversores expertos:

Ventajas fiscales

• Oportunidad de diferir los impuestos sobre las ganancias de capital a través de un intercambio del 1031%
• Beneficios de amortización continua a lo largo del horizonte temporal de la inversión

Beneficios de inversión

• Acceso a bienes inmuebles de nivel institucional normalmente no disponible para inversores individuales
• Diversificación en activos inmobiliarios de mayor tamaño
• Gestión profesional de activos implementada
• Potencial de ingresos estables mediante arrendamientos triples netos

Simplicidad

• Inversión inmobiliaria llave en mano sin tener que autogestionar propiedades
• Estrategia de salida predeterminada cuando venza la oferta de horario de verano

Deuda acumulada: un atajo útil

Imagina que vendes una propiedad por 300.000 dólares pero aún debo 100 000$. Después de pagarlo, tendrías 200 000$ izquierda. Para una bolsa de 1031 dólares, tendrías que reinvertir la totalidad 300.000 dólares. ¿Qué puedes hacer? Estas son algunas opciones:

1. Añade 100 000$ de tu propio efectivo
2. Pide prestado 100.000$ a un banco
3. Invierta en un horario de verano con deuda incluida

Esa tercera opción puede ser un verdadero salvavidas para los inversores que buscan maximizar su potencial cambiario del 1031.

Administración de propiedades en horario de verano

Una de las mayores ventajas de las inversiones en horario de verano es la naturaleza pasiva de los ingresos que generan. No tiene que preocuparse por arreglar los grifos que gotean o por perseguir los pagos atrasados del alquiler. El Patrocinador DST o un administrador de propiedades designado se encarga de todas las cosas del día a día, como:

• Arrendamiento
• Mantenimiento
• Relaciones con los inquilinos

Esto le permite disfrutar de los beneficios de la propiedad inmobiliaria sin los dolores de cabeza de la administración directa. ¡Es como tener tu pastel y comértelo también!

Pasos de diligencia debida antes de invertir en un horario de verano

Antes de empezar con ambos pies, es fundamental hacer los deberes. Estas son algunas medidas clave que debes tomar:

1. Trabaja con tus asesor financiero para evaluar si un horario de verano se alinea con su:
   • Objetivos de asignación de activos
   • Necesidades de liquidez
   • Horizonte temporal
   • Objetivos de generación de ingresos
   • Objetivos de diversificación
2. Compare los DST con la propiedad inmobiliaria directa
3. Revisa el 1031 cronogramas de intercambio:
   • Período de identificación de 45 días
   • Plazo de compra de 180 días
4. Investigue las propiedades de la cartera:
   • Ubicación y calidad
   • Historia del inquilino
   • Informes de valoración de terceros
   • Condiciones y estructura de la deuda
5. Conozca a los patrocinadores/la gerencia:
   • Trayectoria y desempeño pasado
   • Activos gestionados
   • Estructura de tarifas
   • Alineación de intereses

Recuerde que la idoneidad de un horario de verano depende de su situación financiera personal. No dudes en ponerte en contacto con un profesional para que te oriente.

Cómo podría encajar un horario de verano en su cartera de inversiones

Al considerar la posibilidad de añadir un horario de verano a su combinación de inversiones, consulte con su asesor financiero para analizar:

• Porcentaje objetivo de asignación de activos para bienes inmuebles
• Necesidades de liquidez y horizonte temporal de inversión
• Idoneidad en relación con otras alternativas generadoras de ingresos
• Cómo se compara con la propiedad inmobiliaria directa

El horario de verano correcto, si lo hubiera, depende de su situación financiera y sus objetivos únicos.

Aspectos y requisitos técnicos

Ahora, analicemos algunos de los detalles esenciales que pueden marcar el éxito o el fracaso de una inversión en horario de verano:

Relación deuda/capital

Los DST tienen como objetivo replicar la relación deuda/capital de la propiedad vendida para diferir adecuadamente los impuestos. Esto es crucial para maximizar sus beneficios fiscales.

Bota

«Boot» es la parte no sujeta a impuestos diferidos de los ingresos de la bolsa. Querrá minimizar esta situación mediante la compra de una propiedad de reemplazo de un valor igual o mayor al de la propiedad cedida.

Estatus de inversor acreditado

Los DST suelen requerir estado de inversor acreditado, reunión SEGUNDO reglas sobre patrimonio neto e ingresos. Esto proporciona acceso a inversiones mínimas más altas, adecuadas para inversores sofisticados.

Diversificación

Invertir en varias propiedades de horario de verano en diferentes ubicaciones y clases de activos permite la diversificación para distribuir el riesgo. Es como no poner todos los huevos en una sola canasta, sino a una escala mayor.

Propiedad pasiva

La propiedad del horario de verano es pasiva, sin control sobre la administración diaria. Esto atrae a los inversores que desean una exposición inmobiliaria sin responsabilidades operativas directas.

Beneficios de planificación patrimonial

Tras el fallecimiento de un inversor, la base imponible del horario de verano aumenta hasta alcanzar el valor justo de mercado, lo que podría proporcionar importantes ahorros fiscales a los herederos. Es como un regalo de despedida para tus seres queridos.

Impactos legislativos

Tenga en cuenta que las 1031 regulaciones del impuesto cambiario podrían cambiar en el futuro. Es importante mantenerse informado sobre cualquier novedad legislativa o reglamentaria que pueda afectar a su inversión.

Otras cosas a tener en cuenta sobre los intercambios DST y 1031

El IRS exige plazos estrictos para ejecutar correctamente 1031 intercambios con los DST. Esto es lo que necesita saber:

Plazos y plazos

• Periodo de identificación: 45 días a partir de la venta de la propiedad cedida para identificar posibles propiedades sustitutivas
• Fecha límite de compra: 180 días a partir de la venta de la propiedad cedida para completar la compra de la propiedad sustitutiva

El papel de los actores clave

Varios profesionales trabajan en conjunto para garantizar un proceso de intercambio 1031 sin problemas:

• Intermediario calificado (QI): Retiene los ingresos de la venta y facilita el intercambio
• Agente inmobiliario: Ayuda a identificar las propiedades de reemplazo adecuadas
• CPA: Proporciona orientación tributaria para maximizar los beneficios de aplazamiento

Reflexiones finales de Tim

Como profesional inmobiliario con más de 17 años de experiencia aquí en el Triángulo, he ayudado a muchos inversores, compradores y vendedores a navegar por las complejidades de 1031 bolsas y Fideicomisos legales de Delaware. Mi principal recomendación es trabajar en estrecha colaboración con su CPA y agente inmobiliario desde el principio si está considerando cualquiera de las dos opciones como parte de su estrategia fiscal y de inversión.

Estas transacciones pueden volverse complejas, con plazos de identificación y reglas de reinversión estrictos. Contar con profesionales de confianza que lo guíen a través del proceso es invaluable. Como su agente inmobiliario, lo ayudaré a identificar propiedades de reemplazo para el horario de verano o 1031 de alta calidad que se adapten a sus objetivos. Su contador público le asesorará sobre las implicaciones fiscales de cada etapa, garantizando el pleno cumplimiento y el máximo aplazamiento de impuestos.

La comunicación es clave: su contador público y yo colaboraremos para brindar una orientación coherente. «Hablaremos el mismo idioma» para que no haya confusión en cuestiones como la base de cálculo, la recuperación de la depreciación, el botín, el alivio de la deuda y más. Nuestra experiencia compartida proporciona un proceso más fluido para que pueda centrarse en acumular patrimonio a largo plazo en lugar de perderse en minucias fiscales.

Con el equipo adecuado, las bolsas DST 1031 pueden ofrecer importantes incentivos fiscales y mejores oportunidades de inversión. Las relaciones de confianza y los registros frecuentes conducen a transacciones exitosas en las que todas las partes están tranquilas. Como Residente de Triangle Durante más de 30 años, me enorgullece aprovechar mi conocimiento y red regionales para ofrecer resultados óptimos. Conectémonos para explorar cómo las estrategias del DST 1031 pueden ayudarlo a cumplir sus objetivos de planificación fiscal y de inversión inmobiliaria.

Preguntas frecuentes sobre los DST

¿Qué es un fideicomiso estatutario de Delaware (DST)?

‍Un DST es una entidad legal creada bajo la ley de Delaware que puede ser titular de propiedades de inversión. Permite a varios inversores tener una propiedad fraccionada del fideicomiso, que a su vez es propietario de activos inmobiliarios.

¿Cómo funciona un horario de verano para un intercambio 1031?

‍En una bolsa 1031, un DST permite a los inversores diferir los impuestos sobre las ganancias de capital reinvirtiendo las ganancias de la venta de una propiedad en una participación fraccionaria de una propiedad más grande de grado institucional propiedad del DST.

¿Qué son los intereses de propiedad sustitutivos (RPI)?

‍Los RPI son participaciones accionarias en grandes propiedades que varios 1031 inversores bursátiles poseen a través de estructuras de DST y de inquilinos en común (TIC). Permiten a los inversores invertir conjuntamente en propiedades más grandes de lo que podrían invertir individualmente.

¿Cuál es la función del «patrocinador» en un horario de verano?

‍El patrocinador es una empresa de bienes raíces responsable de operar las propiedades ofrecidas durante el horario de verano. Se encargan de la administración, el arrendamiento, el mantenimiento, los impuestos, los seguros y la presentación de informes a los inversores.

¿Puede un horario de verano calificar para un intercambio 1031?

‍Sí, un DST se considera una propiedad similar a los efectos de una bolsa 1031, lo que permite a los inversores diferir los impuestos sobre las ganancias de capital en la venta de una propiedad de inversión reinvirtiendo los ingresos en un DST.

¿Cuál es el plazo para completar un intercambio 1031 con un horario de verano?

‍Los inversores tienen 45 días a partir de la venta de la propiedad cedida para identificar posibles propiedades de reemplazo y 180 días para completar la compra de la propiedad de reemplazo, que puede incluir un horario de verano.

¿Qué es un inversor acreditado en el contexto de un horario de verano?

‍Un inversor acreditado es alguien con un ingreso anual de 200 000 000 (300 000 en el caso de los ingresos conjuntos) durante los últimos dos años o un patrimonio neto superior a 1 millón de dólares, sin incluir el valor de su residencia principal.

¿Cuánto tiempo se suele mantener una inversión en horario de verano?

‍Las inversiones en horario de verano suelen mantenerse durante 4 a 10 años. Se consideran a largo plazo debido a su naturaleza ilíquida, por lo que los inversores deben estar preparados para este compromiso de tiempo.

¿Qué ocurre cuando se vende un DST?

‍Cuando se vende un DST, los inversores reciben su parte de los ingresos de la venta de forma proporcional a su inversión inicial y a cualquier revalorización. Luego, pueden optar por reinvertir en otro horario de verano, pagar impuestos sobre las ganancias de capital o hacer una combinación de ambos.

¿Qué pasa con mi inversión en horario de verano si muero?

‍Si un inversor fallece antes de que se liquide el horario de verano, los intereses de la inversión pasarán a sus herederos. La base imponible de la inversión se eleva hasta el valor justo de mercado en el momento del fallecimiento del inversor, lo que puede proporcionar beneficios fiscales a los herederos.