1031 Exchange Commercial

Como un condimentado profesional inmobiliario con más de 17 años de experiencia en el Triángulo Raleigh-Durham área, he visto de primera mano cómo 1031 intercambios puede cambiar las reglas del juego para inversores en propiedades comerciales. En esta guía, te explicaré los entresijos de este poderoso estrategia de aplazamiento de impuestos, compartiendo las ideas que he adquirido al ayudar a innumerables clientes a navegar por el complejo mundo de inversión inmobiliaria comercial.

Tras años asesorando a los clientes, he descubierto que muchos inversores tienen dificultades para comprender los matices de estas complejas transacciones, por lo que tengo una explicación más elemental sobre el tema que figura a continuación»Consejos para inversores«. Haga clic aquí.

Comprender la bolsa 1031: aplazamiento de impuestos y aumento de la riqueza

Una bolsa 1031 permite a los inversores vender una propiedad de inversión, utilizar todo el capital para adquirir otra propiedad de reemplazo similar y aplazar el pago de los impuestos sobre las ganancias de capital.

Al invertir continuamente el capital en nuevas inversiones, se puede acumular una riqueza sustancial libre de impuestos durante largos períodos de tiempo.

En nuestro entorno de altos impuestos, diferir los impuestos sobre las ventas de bienes raíces mediante estrategias 1031 es esencial para optimizar las devoluciones.

Según mi experiencia, los inversores capaces de acumular ganancias libres de impuestos durante décadas pueden terminar con cientos de miles de dólares más en patrimonio neto.

A diferencia de pagar las ganancias de capital en el momento de la venta, un intercambio exitoso del 1031 permite diferir los impuestos indefinidamente.

Los impuestos solo deben pagarse una vez que vendas una propiedad y no reinviertas las ganancias en otra propiedad similar que califique mediante un intercambio.

Con una planificación inteligente, 1031 bolsas se pueden utilizar repetidamente para crear carteras inmobiliarias comerciales de gran tamaño.

Al actualizarse constantemente a propiedades más valiosas en múltiples intercambios, el patrimonio neto crece exponencialmente en comparación con estar sujeto a impuestos en cada venta.

Elegibilidad y propiedades que califican: ¿Quién puede participar?

Ahora que he subrayado los inmensos beneficios financieros de las 1031 bolsas, probablemente se pregunte si es elegible para participar.

Afortunadamente, los requisitos de elegibilidad son bastante sencillos:

• El intercambiador debe ser el propietario legal de la propiedad que se vende, cede o intercambia. Las LLC, sociedades, fideicomisos y otras entidades también son elegibles.
• Tanto las propiedades cedidas como las de reemplazo deben conservarse para un uso productivo en un comercio, negocio o inversión. La intención debe ser generar ingresos actuales o futuros a partir de la propiedad.
• Las propiedades cedidas y las de reemplazo deben ser del mismo tipo para calificar para el tratamiento total de aplazamiento de impuestos. En el ámbito de la inversión inmobiliaria, todos los tipos de propiedades se consideran del mismo tipo. Esto incluye terrenos baldíos, alquileres residenciales, centros comerciales, apartamentos, naves industriales, edificios de oficinas, etc. Las propiedades fuera de los EE. UU. no califican.

Las pequeñas diferencias en las características de la propiedad no necesariamente descalifican un intercambio, siempre que la naturaleza y el carácter de la propiedad sean fundamentalmente los mismos. Existe un amplio margen de maniobra dado el estatus de «similares» a los bienes inmuebles.

La regla de las tres propiedades, la regla del 200% y la regla del 95%: maximiza tus opciones

Para optimizar por completo los beneficios de aplazamiento de impuestos del 1031, es importante entender las reglas clave del IRS, incluida la regla de las tres propiedades, la regla del 200% y la regla del 95% en relación con la identificación y la reinversión.

El regla de tres propiedades estipula que, en un plazo de 45 días naturales a partir de la venta de la propiedad cedida, puede identificar hasta tres posibles propiedades de reemplazo sin tener en cuenta el valor justo de mercado.

Esto proporciona una amplia flexibilidad para encontrar la propiedad de reemplazo adecuada.

Además, el Regla del 200% le permite identificar más de tres propiedades siempre que su valor total no supere el 200% del precio de venta de la propiedad cedida. Esto amplía aún más las opciones.

Por último, el Regla del 95% exige que, en un plazo de 180 días naturales a partir de la venta, usted debe reinvertir al menos el 95% de sus ingresos netos por ventas en la propiedad de reemplazo para poder optar al aplazamiento total de impuestos.

Con un conocimiento sólido de estas regulaciones clave, los inversores pueden buscar ampliamente propiedades de reemplazo y, al mismo tiempo, garantizar el pleno cumplimiento.

¿Por qué utilizar un intermediario cualificado?

Para navegar de forma segura por las complejidades de 1031 bolsas, se recomienda encarecidamente contratar a un intermediario cualificado (QI) con experiencia.

Los QI facilitan todo el proceso de intercambio y, al mismo tiempo, protegen a los inversores de posibles dificultades de cumplimiento que pueden hacer descarrilar fácilmente las bolsas y eliminar los beneficios fiscales.

Al utilizar un QI, los ingresos de la venta de la propiedad cedida se transfieren directamente al QI y no al inversor.

Esto impide la recepción real o constructiva de fondos que descalificarían el intercambio. Luego, el QI distribuye los ingresos para adquirir una propiedad de reemplazo según las instrucciones del inversor.

En esencia, los QI asumen contractualmente el control y salvaguardan los ingresos bursátiles a través del proceso de depósito en garantía para garantizar que se cumplan las pautas del IRS.

Una vez asegurada la propiedad de reemplazo dentro de los plazos legales, el QI transfiere fondos para completar la compra.

Los QI acreditados, como [Nombre del facilitador], pueden guiar de manera experta a los inversores a lo largo de toda la bolsa, proporcionándoles asesoramiento experimentado y garantizando el cumplimiento.

Esto brinda tranquilidad a los inversores a través de una transacción extremadamente compleja con importantes implicaciones fiscales si se equivoca.

Búsqueda y contratación de un intermediario cualificado (QI): simplifique su intercambio

Al investigar a los intermediarios calificados, se deben considerar seriamente los siguientes atributos y servicios profesionales:

Reputación y experiencia

Busque un QI establecido con abundante experiencia y pericia en transacciones bursátiles. Deben tener referencias y testimonios sólidos de la industria. La experiencia permanente para abordar las complejidades de las bolsas es vital.

Servicio atento

El QI debe estar fácilmente disponible para responder a las preguntas y ofrecer orientación consultiva a lo largo del cronograma del intercambio. Un servicio oportuno y personalizado es crucial para gestionar una importante obligación tributaria.

Salvaguarda de fondos

Pregunte sobre la segregación de cuentas y las garantías de fianzas para garantizar el acceso a los ingresos del intercambio. Por motivos de seguridad, los QI deben mantener los fondos de cambio en cuentas de depósito en garantía separadas.

Plazos de reuniones de expertos

Debe demostrarse la experiencia de QI en el cumplimiento de plazos rígidos de 45 a 180 días. El incumplimiento de los plazos tiene graves consecuencias financieras.

Administración de transacciones

Servicios completos de facilitación de intercambios que coordinan todos los acuerdos, transferencias de títulos/escrituras y flujo de fondos entre las partes. La supervisión integral de las transacciones es clave.

Al seleccionar un QI acreditado, los inversores se benefician enormemente de la experiencia especializada en cumplimiento. Los QI ayudan a dirigir las intrincadas bolsas para maximizar el aplazamiento de impuestos.

Navegación por las reglas de identificación y límite de tiempo

Como se describió anteriormente, las 1031 bolsas deben cumplir con los estrictos límites de tiempo del IRS, que incluyen:

• Período de identificación de 45 días - Dentro de los 45 días calendario posteriores al cierre de la venta de la propiedad cedida, se deben identificar por escrito al intermediario calificado hasta 3 posibles propiedades de reemplazo.
• Período de cambio de 180 días — Dentro de los 180 días calendario posteriores al cierre de la venta, la nueva propiedad de reemplazo debe comprarse mediante la finalización del intercambio.
• Si la venta y la compra involucran a la misma contraparte en una permuta simultánea, esto se reduce a 180 días, incluida la identificación de la propiedad.

Con millones en posibles obligaciones tributarias en juego si no se cumplen los plazos, los inversores deben planificar las bolsas cuidadosamente en función de estos rígidos plazos.

Consulte de cerca con su asesor fiscal e intermediario calificado para tener en cuenta cualquier retraso o interrupción.

Aconsejo a los clientes que identifiquen más de una propiedad de reemplazo adecuada. Esto proporciona alternativas a las que recurrir si las propiedades preferidas tienen problemas.

Aproveche las 3 reglas de propiedad y el 200% para crear una amplia flexibilidad de selección que cumpla con el límite de 45 días.

También presupueste tiempo suficiente para encontrar una propiedad de reemplazo mucho antes de la fecha límite de 180 días. Fíjese la meta de completar el intercambio al menos entre 30 y 60 días antes. Esto amortigua cualquier demora relacionada con el título, el préstamo u otras demoras cerca de la fecha límite.

Con una planificación y preparación sólidas coordinadas con un asesor fiscal inmobiliario experimentado, las 1031 limitaciones de tiempo de cambio se pueden cumplir fácilmente.

Opciones y requisitos de reinversión

Los clientes a menudo me preguntan: «Tim, ¿qué tipo de bienes inmuebles puedo comprar con las ganancias de la venta de mi propiedad cedida para completar un intercambio de 1031 dólares?»

Esta es una pregunta excelente, porque el IRS en realidad brinda a los inversores una inmensa flexibilidad cuando se trata de redistribuir los fondos en propiedades de reemplazo.

Las inversiones en propiedades de reemplazo aceptables incluyen:

• Tierra sin cultivar (para desarrollo o reventa en el futuro)
• Alquileres residenciales
• Apartamentos multifamiliares
• Centros comerciales
• Instalaciones industriales
• Edificios de oficinas
• Propiedades arrendadas con triple neto
• Edificios comerciales
• Bienes raíces en fincas/ranchos

Además, puede combinar los ingresos de la propiedad cedida con efectivo adicional para comprar una propiedad de reemplazo de mayor valor.

Esto le permite «negociar» continuamente con propiedades inmobiliarias de mayor valor mediante sucesivas bolsas con impuestos diferidos a lo largo del tiempo.

Por último, el porcentaje de capital adquirido en la propiedad de reemplazo debe ser igual o superior al que se vendió para diferir completamente los impuestos.

Si el porcentaje de capital es inferior, el impuesto sobre las ganancias de capital se aplica a la diferencia. Consulte de cerca con su asesor fiscal o de CPA sobre los requisitos de capital.

Con un manejo sólido de las pautas de reinversión, los inversores pueden mantener las ganancias invertidas activamente en bienes inmuebles apropiados.

Planificación anticipada con estudios de segregación de costos

Para ahorrar impuestos de manera sustancial a la hora de vender 1031 propiedades de inversión, siempre recomiendo a los clientes estudios de segregación de costos antes de la adquisición.

La segregación de costos es un método aprobado por el IRS que acelera las deducciones por depreciación de los componentes de corta duración de las propiedades comerciales.

Esto incluye elementos con una depreciación más rápida que los programas inmobiliarios estándar de 27,5 o 39 años. Piense en la iluminación, las alfombras, los gabinetes, el paisajismo exterior, los sistemas de seguridad, etc.

Al reclasificar legalmente estos activos en cronogramas más cortos de 5, 7 y 15 años, se aceleran las deducciones fiscales sustanciales hasta la fase inicial de la propiedad. Esto protege más ingresos cuando la propiedad finalmente se vende.

Según el Procedimiento de Ingresos del IRS 2011-29, la segregación de costos se puede llevar a cabo en las propiedades adquiridas a través del 1031 para obtener el máximo beneficio. Los estudios deben completarse dentro de los 180 días posteriores a la adquisición de la propiedad de reemplazo, por lo que la planificación anticipada es clave.

Los estudios de segregación con frecuencia generan aumentos de más del 15 al 25% en las deducciones anuales por depreciación. Los impactos en el flujo de caja después de impuestos y en el aplazamiento de impuestos son enormes.

Comprender el aplazamiento de impuestos y el ajuste de la base de costos

Un beneficio principal de las 1031 bolsas es el aplazamiento de impuestos, no la eliminación permanente de impuestos. La obligación por impuestos diferidos se transfiere a la nueva propiedad de reemplazo.

No se aplican impuestos mientras continúe transfiriendo los ingresos a inversiones similares adicionales.

Es importante destacar que la base de costos y el cronograma de depreciación se restablecen con cada cambio sucesivo. La ley estatal varía en cuanto a la forma exacta en que se ajusta la base de costos. Consulte de cerca con su contador público certificado y con un intermediario cualificado sobre los aspectos técnicos específicos de cada estado.

En términos básicos, la base del costo se convierte en el precio de compra pagado por la propiedad de reemplazo, más el importe diferido de la venta de la propiedad cedida, menos cualquier bota adicional (propiedad que no sea del mismo tipo o efectivo) recibida.

La ganancia diferida eventualmente pasa a estar sujeta a impuestos una vez que venda una propiedad de inversión y no complete otra bolsa 1031 que califique para reinvertir todos los ingresos.

Históricamente, el Congreso nunca ha rescindido retroactivamente 1031 beneficios cambiarios, incluso cuando se aprobó la legislación de reforma tributaria. Esto brinda confianza en el uso perpetuo de las bolsas.

¿Está poniendo en peligro su intercambio 1031?

Si bien las 1031 bolsas ofrecen importantes oportunidades de aplazamiento de impuestos, los inversores deben evitar los escollos comunes que ponen en peligro el tratamiento beneficioso:

Recepción real o constructiva de los ingresos

Las reglas estrictas prohíben a los intercambiadores recibir los ingresos de la venta o tener fondos accesibles durante el plazo de intercambio. Todos los ingresos deben fluir a través del intermediario calificado. El acceso a los fondos implica una «recepción implícita» y una obligación tributaria inmediata.

Intento de intercambiar propiedades que no son del mismo tipo

Intentar cambiar su propiedad cedida por bienes inmuebles que no sean «del mismo tipo» (por ejemplo, un lavadero de autos, una bolera, un hotel, una propiedad extranjera) no reúne los requisitos para recibir el tratamiento de la Sección 1031.

Faltan fechas límite de identificación/intercambio

Los intercambiadores deben identificar la propiedad de reemplazo en un plazo de 45 días y completar la compra en un plazo de 180 días. El incumplimiento de estos plazos rígidos infringe los requisitos de intercambio.

Combinación de fondos de cambio

Los intermediarios calificados deben mantener los ingresos de la bolsa en cuentas de depósito en garantía dedicadas, no combinarlos con las cuentas personales del intercambiador. La mezcla anula la validez del intercambio.

Comprar una propiedad de reemplazo de una parte relacionada

Las normas del IRS prohíben comprar una propiedad de reemplazo de una parte relacionada, incluido su cónyuge, hermano, padre o hijo.

Hay algunas excepciones si la parte relacionada adquirió la propiedad más de 2 años antes, pero esto debe discutirse con sus profesionales de impuestos.

Uso de los ingresos del intercambio para beneficio personal

No puede utilizar los 1031 ingresos para beneficio personal, placer o consumo. Los fondos deben reinvertirse en bienes inmuebles que reúnan los requisitos. El uso de fondos para un beneficio personal prohibido descalifica el intercambio.

Completar una venta sujeta a impuestos antes del intercambio

Debe iniciar el intercambio 1031 antes de cerrar la venta de la propiedad cedida o perderá la capacidad de diferir los impuestos. La estructura cambiaria debe configurarse primero con la ayuda de su intermediario calificado.

Errores comunes que se deben evitar

Estas son otras trampas comunes que aconsejo a los inversores que eviten:

No estoy planificando el partido de vuelta

Algunos inversores se centran demasiado en la venta de las bolsas sin planificar adecuadamente la adquisición de propiedades de reemplazo. La falta de detalles clave puede hacer que la segunda etapa no cumpla con las pautas.

Cambiando la intención en Mid-Exchange

Debe tener la intención de buena fe de reemplazar la propiedad vendida por bienes inmuebles del mismo tipo inicialmente y durante todo el intercambio. El cambio de intención puede invalidar el estado de impuestos diferidos.

No identificar todos los costos de transacción

Calcule con precisión todos los costos de transacción, mejora y mantenimiento relacionados con la propiedad de reemplazo para evitar quedarse cortos en los ingresos del intercambio.

Los déficits inesperados pueden generar obligaciones tributarias si los fondos se reinvierten en cuentas personales para cerrar las brechas.

Proporcionar información inexacta al QI

Proporcione siempre información precisa a su intermediario cualificado. Las incoherencias o la información errónea pueden perturbar gravemente los intercambios y generar responsabilidades.

Implicaciones tributarias y beneficios de aplazamiento

Si se estructuran adecuadamente, las 1031 bolsas permiten a los inversores diferir todos los impuestos federales y estatales sobre las ganancias de capital, recuperar la depreciación y recuperar la depreciación de las propiedades de inversión cedidas.

Usted sigue siendo responsable de pagar los impuestos sobre la renta ordinarios aplicables en caso de recurso hipotecario que supere la base del costo. La responsabilidad por ganancias diferidas también se transfiere a la propiedad de reemplazo.

Pero aparte de estas excepciones técnicas, las 1031 bolsas facilitan un enorme aplazamiento de impuestos.

Basándome en mis más de 17 años en la industria, estimo que nuestros 1031 clientes cambiarios han diferido acumulativamente más de 10 millones de dólares en impuestos sobre las ganancias de capital a lo largo de los años. Esto proporciona más efectivo para canalizarlo hacia inversiones inmobiliarias productivas.

Al diferir los impuestos hasta la liquidación final de la propiedad en el futuro, se acumula una riqueza sustancial mediante la capitalización de las ganancias en los sucesivos intercambios. Nuestros clientes utilizan los 1031 específicamente para multiplicar su patrimonio neto hasta bien entrada la jubilación.

Reflexiones finales de Tim

Como profesional experto en bienes raíces que ha guiado a clientes a través de cientos de 1031 bolsas durante mis 17 años de carrera aquí en la región del Triángulo de Carolina del Norte, recomiendo encarecidamente asociarse con nosotros y con un especialista en impuestos experimentado para garantizar que su intercambio se complete correctamente.

Mi equipo y yo nos centramos en realizar consultas exhaustivas para comprender sus objetivos de inversión, su tolerancia al riesgo y las características ideales de una propiedad de reemplazo.

Luego, aprovechamos nuestro amplio conocimiento del mercado y nuestras conexiones con prestamistas, abogados e intermediarios calificados para ofrecerle propiedades adecuadas que se alineen con sus objetivos.

Durante todo el proceso de búsqueda, mantenemos un estrecho compromiso: proporcionamos anuncios, organizamos visitas, supervisamos las inspecciones, coordinamos los plazos de las transacciones con su intermediario cualificado y negociamos la mejor oferta en su nombre.

Entendemos íntimamente el panorama inmobiliario de Carolina del Norte y cómo evitar los escollos comunes que pueden hacer descarrilar las bolsas.

Con una transacción compleja como la 1031, contar con una orientación local confiable es invaluable. Como residentes de Triangle desde hace más de 30 años, mi equipo está al tanto de las oportunidades emergentes.

Conocemos las mejores áreas para invertir para obtener alquileres óptimos, revalorización y creación de patrimonio. Nuestro negocio de repetición y recomendación es incomparable gracias a nuestra experiencia y a nuestro excelente servicio de atención al cliente.

Para obtener más información sobre nuestros servicios integrales de conserjería 1031 Exchange, le animo a  contacta con nosotros.

Mi equipo y yo estaremos encantados de guiarlo a través de un proceso 1031 sencillo y personalizado para que pueda diferir los impuestos y cumplir su visión de inversión inmobiliaria. ¡Conectémonos pronto!

Preguntas frecuentes sobre los intercambios 1031